Utleie   
 

Opp
Husleieregler
Husleieloven
Kontrakter
Sak Forliksrådet 2007

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Kontrakt ved leie av bolig  

Konsumprisindeksen

 

 

SPØRSMÅL OG SVAR

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Spørsmål ::

Jeg leier bolig. Når har huseieren gunnlag for å kaste meg ut av boligen?

Svar ::

En huseier kan kaste deg ut hvis en av følgende regler er brutt:

 

  • at du ikke har betalt husleie slik som dere har avtalt.
  • at du etter skriftlig advarsel ikke vedlikeholder det du skal, eller på annen måte er til alvorlig skade for utleieren, eiendommen eller øvrige beboere.
  • at du lar andre bor i leiligheten uten at det er avtalt.
  • at du bruker boligen til noe annet enn det som er avtalt.
Utleieren plikter å gi deg skriftlig advarsel om at leieavtalen sies opp, slik at du har mulighet til å rette opp feilgrep som beskrevet ovenfor. Dersom du etter en advarsel har bedret det eier har klaget på, kan ikke huseieren kaste deg ut.

 

Ved grovt brudd på leiekontrakten kan huseieren heve kontrakten, og kreve at du flytter ut straks. Men utleier må først sende varsel. Hvis du da ikke har flyttet innen 14 dager, kan saken bringes inn for namsmannen eller namsretten.

Hvis du ikke betaler leien, kan en huseier kaste deg ut. Her har du krav på 14 dagers varsel. Hvis du betaler innen 14 dager, kommer ikke saken inn for namsmannen. Dersom saken er brakt inn for namsmannen, skal du ha 14 dagers frist til å uttale deg om saken. Om du ikke uttaler seg, eller sier noe namsmannen ikke legger vekt på, kan utkastelsesdato bestemmes. Namsmyndighetenes behandlingstid er normalt på 5-6 uker.

 

Spørsmål ::

Jeg leier en leilighet. Er det jeg eller huseier som er ansvarlig for reparasjoner og vedlikehold av leiligheten?

Svar ::

Når du flytter ut, har utleieren krav på at boligen leveres tilbake i den stand den var før leieforholdet ble inngått.

Dersom du ikke sier fra om skader som det haster med å reparere, kan utleier kreve at du dekker en eventuell reparasjon. Dette gjelder for eksempel hvis en vannskade har ødelagt et gulv, og skaden kunne vært unngått om du hadde varslet huseieren tidligere.

Huseier har krav på erstatning hvis du ødelegger noe. Dersom du for eksempel er skyld i merker etter sigarettglør på gulvet, kan huseier kreve at du betaler for sliping og lakkering av gulvet. Er boligen slitt på grunn av vanlig slitasje og aldring, er det huseieren selv som må besørge eventuell oppussing.

Utleier plikter å holde boligen i den stand som følger av avtalen, og han må sørge for nødvendig vedlikehold for at mangler ikke kan oppstå. Det kan f.eks. være taktekking, maling, utskiftning av slitte bygningsdeler og vesentlige reparasjoner. Leietakers ansvar er, når ikke annet er avtalt, begrenset til vedlikehold av dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere, varmtvannsbeholdere og utstyr og inventar som ikke er en del av den faste eiendommen.

 

Spørsmål ::

Hvor mye kan utleier kreve i depositum, og når kan beløpet utbetales?

Svar ::

Utleier kan kreve depositum tilsvarende seks måneders leie. Pengene skal settes inn på en felles sperret konto, som kun kan opprettes og sies opp med både leier og utleier til stede.

Hver av partene kan kreve depositumsbeløpet utbetalt, med samtykke fra den andre parten, eller med utgangspunkt i en rettsavgjørelse. Hvis du som leier krever utbetaling av depositumspengene, skal banken varsle utleieren skriftlig om kravet. Her skal det opplyses om at beløpet vil bli utbetalt, hvis ikke husverten innen én måned etter at varselet ble mottatt, fremmer krav eller dokumenterer å ha reist søksmål.

 

Spørsmål ::

Hvilke regler gjelder for husleieregulering?

Svar ::

Huseier kan kreve husleie og depositum, samt utgifter til strøm og oppvarming.

Begge parter kan kreve at husleien blir regulert en gang i året i samsvar med den alminnelige prisstigning eller prisnedgang (indeksregulering), selv om dette ikke er særskilt avtalt. Endringen kan tidligst settes i verk ett år etter at leieavtalen er inngått, eller etter siste husleieregulering. Det må varsles skriftlig minst en måned i forkant før endringen settes i verk. Indeksregulert leie beregnes etter konsumprisindeksen. Den kan du selv beregne hos Statistisk sentralbyrå (SSB)

Dersom leieforholdet har vart i minst 2 ½ år, kan hver av partene kreve leien endret (økt eller redusert) til gjengs leie. Med gjengs leie menes det som betales for liknende husrom i området. Blir dere uenige om slik leiefastsettelse, kan hver av partene bringe spørsmålet til tingsretten for avgjørelse i egen takstnemnd.

 

Spørsmål ::

Kan jeg øke husleien som følge av økte strømpriser?

Svar ::

Nei, dersom leien er satt til et bestemt beløp kan man ikke øke husleien som følge av økte strømpriser. Er det imidlertid avtalt særskilt at leieren skal bidra til utleiers utgifter til strøm, kan utleieren kreve å få dekket de økte kostnadene.

 

Spørsmål ::

Jeg leier et hus på ubestemt tid. Hvilke formkrav stiller husleieloven hvis utleieren eventuelt skal si opp leieforholdet?

Svar ::

Ifølge husleieloven har du krav på en skriftlig oppsigelse fra utleieren. Utleieren må forholde seg til oppsigelsesfristen som er avtalt. Er det ikke avtalt noen oppsigelsesfrist, er fristen ifølge loven 3 måneder(ved leie av vanlig leilighet eller hus). Det skal gis en begrunnelse for oppsigelsen, og det skal fremgå at du kan protestere skriftlig til utleieren innen 1 måned etter at oppsigelsen er mottatt. Videre må det opplyses om at dersom du ikke protesterer innen fristen, taper du retten til å hevde at oppsigelsen er i strid med loven, og at utleieren i så fall i henhold til tvangsfullbyrdelsesloven kan begjære tvangsfravikelse. Hvis oppsigelsen ikke er i samsvar med disse kravene, er den ikke gyldig. Har du imidlertid flyttet ut som følge av en ugyldig oppsigelse, vil den bli ansett som godtatt. Mottar du en oppsigelse som oppfyller kravene i loven, og du protesterer skriftlig innen 1 måned, er det utleieren som eventuelt må gå til søksmål mot deg innen 3 måneder etter at din frist gikk ut. Vi vil gjøre oppmerksom på at en leietaker ikke har noe oppsigelsesvern, hvis man på ubestemt tid leier et enkeltrom hvor man etter leieavtalen har adgang til en annens bolig(hybel). Oppsigelsesvernet gjelder heller ikke ved leie av garasje eller bod. Vi vil også legge til at hvis en leieavtale heves på grunn av vesentlig mislighold, for eksempel manglende betaling av husleie, gjelder ikke den avtalte eller husleielovens oppsigelsesfrist.

 

Spørsmål ::

Eg har nettopp flytta ut av ei leilegheit som eg har leigd i vel to år. Siste husleige er betalt i samsvar med kontrakt. Leilegheita var også reinvaska og fin når den vart overlevert utleigar. Likevel vil han ikkje ut med depositumet!

Banken seier at dei helst vil ha utleigaren sitt samtykkje før depositumet vert utbetalt. Dette for å unngå bråk med utleigar. Kva kan eg gjere?

Svar ::

Banken kan ikkje fråskrive seg ansvaret på denne måten. Du må krevje depositumet utbetalt frå banken. Banken skal i slike høve gje utleigar ein frist på ein månad til å kome med eventuelle krav før utbetaling kan finne stad.

For å hindre at banken utbetalar depositumet til deg kan utleigar gjere ein av to ting innan fristen, nemleg:

1
Dokumentere at du skuldar husleige, eventuelt andre ting.
2
Dokumentere at han har gått til sak mot deg.

Dersom ikkje utleigar gjer noko av dette, pliktar banken å utbetale depositumet med renter. Ta gjerne kontakt med Forbrukarrådet om ikkje dette går i orden.

 

Spørsmål ::

Utleigar kravde depositum tilsvarande 3 gongar månadsleiga. Det sa eg ja til, men ved nøyare kontroll viser det seg at desse pengane gjekk rett inn på same konto som betaling av husleige. Mamma har sett noko om at slike pengar skal setjast inn på sperra konto. Dette tok eg opp med utleigar, men han vart rasande og trugar med å kaste meg ut om eg går vidare med saka. Kan han gjere det?

Svar ::

Nei! Utkasting kan berre skje ved misleghald av betaling, alternativt, vedvarande og sjenerande husbråk og liknande. Derimot kan utleigar risikere at feil oppbevaring og bruk av depositum vert meldt til politiet. Husleigelova set nemleg formelle krav til korleis dette skal gjerast. Depositum er ein økonomisk sikring for utleigar, men det er like fullt dine pengar.

Kravet er at depositumet skal setjast inn på sperra konto i bank slik at verken du eller utleigar kan disponere kontoen i utleigeperioda. Du som leigetakar har rett til å få utbetalt rentene av pengane når leigeforholdet opphøyrer. Om leigeforholdet er av lenger varigheit(fleire år), kan du krevje å få utbetalt renter under vegs. Krev banken gebyr for oppretting av depositumkonto, skal utleigar betale gebyret.

Utleigar kan krevje at banken utbetalar depositumet eller deler av dette når leigeforholdet opphøyrer. Dette kan vere til dekning av kostnader som t.d.:

  • dokumenterbar skuldig husleige
  • skadeverk som gir rett til erstatning
  • utgifter til nødvendig reingjering.

For at banken skal utbetale pengar av depositumkonto til utleiger, treng banken ditt samtykkje. Er kravet frå utleigar rettkome, vil det vere best om du gir eit slikt samtykke frivilleg. I motsett fall risikerer du at namnsmannen vert kopla inn i saka. Får utleigar medhald, blir dette ein fordyrande prosess deg.

Har du framleis spørsmål om depositum, så kontakt Forbrukarrådet.

 

Spørsmål ::

Kan utleier øke husleia så ofte han vil?

Svar ::

Nei. Tidligst 1 år etter siste leiefastsettelse kan utleier indeksregulere leia, og da med minst 1 mnd frist. Etter 3 år kan utleier øke til markedspris eller gjengs pris, og da med seks måneders skriftlig varsel.

 

Spørsmål ::

Hvor lang er oppsigelsesfristen ved leie av husrom?

Svar ::

Den er 3 mnd for boliger og leiligheter. For hybler er det gjensidig oppsigelsesfrist på 1 mnd. Denne bestemmelsen i Husleieloven er imidlertid fravikelig, og det er dermed anledning til å avtale andre frister.

 

Spørsmål ::

Ein kvinneleg student vart etter kvart irritert og redd for den mannlege husverten som stadig kom på uanmelde besøk i kjellarleilegheita. Også når leilegheita stod tom, var der ofte synlege teikn på at nokon hadde vore på inspeksjon. Kvinna tok difor kontakt med Forbrukarrådet i fylket og stilte spørsmålet: Har ein utleigar rett til å kome på uanmelde besøk og kontrollar? Og kan han gå inn i mi leilegheit når eg er borte?

Svar ::

Husleigelova set forbod mot slik trafikk av husverten. Rett nok har han høve til å inspisere av og til, men dette skal først skje etter at tidspunkt for inspeksjonen er avtalt med leigetakar.

Husverten har ikkje rett til å låse seg inn i bortleigde rom når leigetakar er ute. Berre ved akutt fare som brann og brot på vassleidning og liknande, kan utleigar nytte seg av naudretten til å låse seg inn med tanke på og avgrense eventuelt skadeomfang.

Ein grei måte å gjere utleigar merksam på desse lovreglane, er å vise fram Forbrukarrådet sitt faktablad om husleigelova. Her går det klårt fram kva spelereglar som gjeld. Kontakt Forbrukarrådet om dette er av interesse for deg.

 

Spørsmål ::

Jeg har sagt opp min Husleieavtale og oppsigelsesfristen er tre måneder. Avtalen ble oppsagt den 10. i denne måneden. Utleier hevder imidlertid at jeg må betale husleie ut denne måneden pluss tre måneder. Hvordan beregnes fristene?

Svar ::

For boliger og leiligheter regnes det hele kalendermåneder, dvs fristen løper i fra den 1. i påfølgende måned, der man ser bort fra den måneden oppsigelsen skjedde. Disse bestemmelsene kommer frem av Husleielovens § 9-6.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Startside ] Opp ] Husleieregler ] Husleieloven ] Kontrakter ] Sak Forliksrådet 2007 ] [Søk]

Copyright © 2002 Øyvind Haugland
Sist endret:  25 mars 2017
 

  Interested in this stuff? Please write to:
 

HTML Counter            stats counter