Lover for et byggeprosjekt   
 

Opp

 

 

 

 

 

 

 

 

 



KAPITTEL 2

GJENNOMFØRING AV ET VANLIG BYGGEPROSJEKT

  

Når beslutningen om å bygge er tatt, og prosjekteringen er gjennomført, er tiden kommet for å engasjere entreprenør. Om forbrukeren skal engasjere en eller flere entreprenører, avhenger av hvilken entrepriseform som forbrukeren har valgt (se pkt. 1.2.5).

Uansett hvilken entrepriseform som velges, er det viktig at du som er forbrukerbyggherren, setter av nok tid til å følge opp byggeprosjektet. Det er du som skal leve videre med huset, og det er derfor viktig at du som byggherre følger opp de enkelte detaljene etter hvert som bygget skrider frem. Det er alltid lettere å ta opp ting med entreprenøren underveis enn å klage på resultatet i etterhånd.

 

 

2.1 Skriftlig avtale

Selv om loven regulerer det meste av forholdet mellom partene, så er det nødvendig med en individuell avtale ved siden av. For det første må en individuell avtale mellom partene fastsette hva som skal bygges og hvorledes bygget skal utformes. For det annet er det flere av bestemmelsene i loven som må suppleres med individuelle forhold. Som eksempel nevnes at loven regulerer en del om betalingen, men selve fastsettingen av vederlaget er noe som partene må avtale.

Det vil være en klar fordel for begge parter at avtalen mellom dem er så klar som mulig. Jo klarere avtalen er, jo lettere er det å unngå misforståelser og tvister senere.

Det er et vanlig prinsipp i norsk rett at avtaler kan gjøres muntlig eller skriftlig. Skriftlige avtaler er imidlertid som regel å foretrekke. En skriftlig avtale gjør det alltid lettere for partene å huske hva som ble avtalt, og derved unngå misforståelser ved at den ene parten har oppfattet det avtalte på en måte, og den annen på en annen måte. Dessuten vil en skriftlig avtale gjerne tvinge partene til å vurdere nøyere det som avtales.

Loven fastsetter i § 3, 2. ledd at begge parter kan kreve at avtalen mellom dem settes opp skriftlig.

Lovtekst:

§3, 2. ledd:

Partane kan krevje at avtalen vert sett opp skriftleg.

Det som regulerer forholdet mellom partene, er både den individuelle avtalen mellom dem og lovens bestemmelser. Loven setter grenser for hva som kan avtales, og disse grensene skal være en beskyttelse av forbrukeren. Videre vil loven utfylle avtalen der hvor avtalen ikke sier noe.

Selv om loven sier at begge parter kan kreve at avtalen settes opp skriftlig, betyr det ikke at det som avtales muntlig ikke er bindende. Det som avtales muntlig mellom partene, vil være like bindende som en skriftlig avtale. Men for å unngå misforståelser - og også for å sikre bevis for hva som er avtalt, anbefaler vi å inngå avtalen skriftlig.

Det hender ofte at partene får behov for å endre noe på avtalen eller å avtale noe i tillegg. Slike suppleringer eller endringer er det ikke noe i veien for, og disse kan gjøres enten muntlig eller skriftlig. Gjøres det skriftlig kan det ofte være fornuftig å gjøre disse tilføyelsene i det samme dokumentet som den opprinnelige avtalen.

Når en skriftlig avtale skal settes opp, kan partene lage sin egen eller de kan benytte standardkontrakter som er utarbeidet av bransjen sammen med forbrukermyndighetene. Benyttes standardkontrakter, skal disse fylles ut med diverse opplysninger, slik som pris, tidspunkt for oppstart osv. Nye standardkontrakter er under utarbeidelse i disse dager slik at disse vil være i henhold til den nye loven.

 

 

2.2 Hva kan jeg kreve av entreprenøren?

Du har nå engasjert en eller flere entreprenører og et stort og viktig skritt er tatt. Det er viktig at samarbeidet mellom forbruker og entreprenør går som det skal. Heldigvis gjør det jo det i de fleste tilfeller, men det er mye som kan skjære seg og forbrukeren får derfor mye å passe på. Vi skal nå se på hvilke krav som forbrukeren kan stille til entreprenøren.

 

 

2.2.1 Kvalifikasjonskrav

Når noen påtar seg en entreprenøroppgave som næringsdrivende, kan du som forbruker forvente at vedkommende har de nødvendige kvalifikasjoner. Dette innebærer blant annet at vedkommende må ha den nødvendige utdannelsen, kunnskapene og den erfaring som arbeidet krever. Dette betyr igjen at forbrukeren må kunne stille krav til entreprenørens arbeid ut fra de kvalifikasjonene som kan forventes.

Etter plan- og bygningsloven kreves det spesielle kvalifikasjoner for å være ansvarshavende. Påtar noen seg å være ansvarshavende, må vedkommende inneha disse kvalifikasjonene. Forbrukeren kan dermed også forvente at entreprenøren har de kvalifikasjoner som det offentlige krever for å være ansvarshavende.

 

 

2.2.2 Hvilke kvalitetskrav kan forbrukeren stille til entreprenørens arbeid?

Entreprenøren skal både utføre sitt arbeid på en faglig, god måte, og ivareta forbrukerens interesser. Dette er de generelle krav til den som er profesjonell.

 

Lovtekst:

§7, 1. ledd, 1. setning:

Entreprenøren skal utføre arbeidet på fagleg godt vis og ellers vareta forbrukarens interesser og omsynet til miljøet med tilbørleg omsut.

 

I tillegg til disse generelle kravene, vil også avtalen mellom partene gi en beskrivelse av hva slags arbeid som skal utføres og hvordan entreprenøren må utføre arbeidet. Blir ikke resultatet slik som avtalt med hensyn til mengde, kvalitet, utseende og andre ting, vil arbeidet ha en mangel. Som vi skal se på senere ut i boken, vil forbrukeren i så fall kunne kreve bl.a. utbedring eller erstatning.

Noen avtaler mellom forbruker og entreprenør vil være detaljerte med hensyn til hvordan arbeidet skal utføres. Andre avtaler vil være mindre detaljerte og må da utfylles med det generelle kravet til faglig god utførelse. Men selv om avtalen er detaljert med hensyn til arbeidet, vil alltid kravet om faglig god utførelse være sentralt.

Hva er så faglig god utførelse?

Først kan det nevnes at dette kravet vil være likt uansett hvem som er entreprenøren. Selv om noen vil være flinkere enn andre, slik det er i alle bransjer, vil en som tilbyr sine tjenester som næringsdrivende, også måtte innestå for å ha de nødvendige kvalifikasjoner.

Generelt kan det sies at entreprenøren må gjøre arbeidet så godt som det fagfolk i bransjen vanligvis regner som normal god utførelse. Byggeforskrifter, standarder og bransjenormer kommer også inn i bildet som uttrykk for hva som er de alminnelige faglige kvalitetskravene.

Videre kan en forbruker forvente at entreprenøren følger med i utviklingen i sitt fag og benytter metoder som er allment brukte i faget. Skulle f.eks. entreprenøren benytte en metode som bransjen generelt har gått bort fra, kan entreprenøren bli ansvarlig. På den annen side vil entreprenøren ikke være ansvarlig dersom han benytter seg av kunnskap som er alminnelig i bransjen, selv om det senere viser seg at bransjen går over til en ny metode.

Miljøet

Ifølge loven skal entreprenøren også ivareta hensynet til miljøet. Miljøet kan være både innemiljøet og det ytre miljøet ved boligen. Bakgrunnen for at miljøhensynet er spesielt nevnt i loven, er oppfølgning av Brundtland-kommisjonens rapport om bærekraftig utvikling. Det er der lagt opp til at miljøhensyn skal trekkes inn i alle avgjørelsesprosesser og i alle aktuelle samfunnssektorer.

Arbeidsmiljøet til entreprenørens ansatte er det derimot ikke meningen å regulere i denne lovbestemmelsen.

Det indre miljøet, altså miljøet inne i boligen, kan ha stor betydning for forbrukeren. Dette kan gå på inneklimaet med ventilasjon, og det kan gå på materialene, og hvorvidt disse kan forårsake allergiske reaksjoner.

Selv om miljøhensyn, og da særlig i forhold til innemiljøet, kan ha stor betydning for forbrukeren, så har ikke lovbestemmelsen en selvstendig betydning. Entreprenøren er allerede forpliktet overfor forbrukeren til å gjøre arbeidet på en faglig god måte. Han skal bruke vanlig gode materialer, samt ellers ivareta forbrukerens interesser. Hva hvis entreprenøren gjør et arbeid eller bruker materialer som gir forbrukeren dårlig miljø ? F.eks. dersom entreprenøren bruker materialer som gir dårlig inneklima. Jo, da vil dette være et brudd på entreprenørens plikter overfor forbrukeren, og et slikt brudd kan bli ansett som en mangel ved entreprenørens arbeid.

Hvilken betydning har det at miljøhensynet er spesielt nevnt i loven? Dette antas å være at entreprenøren må forvisse seg spesielt om at materialer og arbeid på bygget vil gi et normalt godt innemiljø. Dette vil på en måte fungere som en ekstra påminnelse til entreprenøren. Dette kravet til entreprenøren er naturlig nok sterkere dersom entreprenøren også har prosjekteringen på bygget.

Det ytre miljøet.

Miljøregelen i loven gjelder også for det generelle miljøet utendørs. Forbrukeren kan dermed kreve at miljøbestemmelsen etterleves for det ytre miljøet. Dette kan gå på støy og forsøpling utendørs, og det kan gå på materialbruk som forurenser det ytre miljøet.

I og med at loven kun er en lov som regulerer forholdet mellom entreprenøren og forbrukeren, vil det ikke være noen andre, som f.eks. naboer, som kan kreve at entreprenøren ivaretar hensynet til det ytre miljøet. Noe annet er det at entreprenøren kan bli rammet av andre lover, dersom miljøhensyn ikke ivaretas. Plan- og bygningsloven har f.eks. diverse krav til entreprenørens arbeid ut fra miljøhensyn.

 

 

2.2.3 Plikt til samarbeid med forbrukeren

Veilede

Som nevnt under foregående punkt, har entreprenøren en plikt til å ivareta forbrukerens interesser. Dette er et utslag av den såkalte "alminnelige kontraktsrettslige lojalitetsplikt". Denne plikten innebærer bl.a. at begge partene i de mer krevende avtaleforholdene skal tenke også på den annen parts interesser. Dette gjelder særlig for den sterke eller den profesjonelle parten overfor den svakere eller mindre fagkyndige parten.

Det er i første rekke avtalen mellom partene som regulerer entreprenørens arbeid. Men det kan være forhold som avtalen ikke regulerer eller ikke regulerer klart nok. Da vil entreprenøren ha plikt til å ivareta interessene til forbrukeren. Loven har en nærmere beskrivelse av hvorledes entreprenøren skal ivareta forbrukerens interesser.

Lovtekst 1.

§7, 1.ledd. 2. setning:

Så langt tilhøva gjev grunn til det, skal entreprenøren samrå seg med eller rettleie forbrukaren.

Der fremgår det at entreprenøren skal samrå seg med eller rettlede forbrukeren. Dette vil si at entreprenøren på grunnlag av sin fagkunnskap må diskutere de forskjellige mulige løsninger med forbrukeren. Entreprenøren skal gi råd om hvilken løsning han mener er den beste løsningen for forbrukeren. Entreprenøren skal ikke bare gi råd ut fra sine fagkunnskaper. Entreprenøren har også plikt til å spørre forbrukeren om hva han ønsker og hva han har tenkt seg. Det skal dermed bli et samarbeid mellom entreprenør og forbruker hvor entreprenøren veileder og forbrukeren velger.

Dette er antakelig ikke annet enn den veiledning som seriøse entreprenører hittil har gitt til forbrukerbyggherrer. Nå er denne plikten lovfestet og kan også tjene som en påminnelse til entreprenøren.

 

Det nærmere innholdet av veiledningsplikten, vil i stor grad avhenge av om entreprenøren også utfører hele eller deler av prosjekteringen. Entreprenørens rådgivning skal være mer omfattende dersom entreprenøren både står for prosjekteringen og byggingen. Mindre rådgivning trengs når entreprenøren har byggingen og byggherren benytter andre profesjonelle (spesielt arkitekt) til prosjektering. I sistnevnte tilfelle kan entreprenøren gå ut fra at byggherrens profesjonelle konsulenter har vurdert arbeidet eller løsningen. Men selv i disse tilfellene plikter entreprenøren å ta det opp med forbrukeren dersom entreprenøren ser at et arbeid eller en løsning ikke er i forbrukerens interesse. Det kan jo være at byggherrens konsulenter har vurdert en løsning annerledes ut fra tegninger og beregninger, enn det entreprenøren gjør når arbeidet eller løsningen skal settes ut i praksis.

Fraråde

Entreprenøren har også plikt til å fraråde dersom han, ut fra sin fagkunnskap, ser at forbrukeren ikke er tjent med å få arbeidet utført etter avtalen.

Lovtekst:

§8, 1. ledd, 1. setning:

Må entreprenøren ut frå sin fagkunnskap sjå at forbrukaren ikkje er tent med å få arbeidet utført etter avtalen, skal entreprenøren seie frå om det.

Dette er også et utslag av lojalitetsplikten, på samme måte som at entreprenøren må ivareta forbrukerens interesser. Entreprenøren vil, som den fagkyndige, mye lettere enn forbrukeren kunne se om en løsning eller et arbeid som forbrukeren ønsker, ikke er i forbrukerens interesser. Dette kan være fordi løsningen eller arbeidet ikke lar seg gjennomføre og da vil jo plikten til frarådning være helt klar. Men også dersom entreprenøren ser at en annen løsning på arbeidet vil være rimeligere eller bedre for forbrukeren, har entreprenøren plikt til å si fra om dette. Så får det være opp til forbrukeren å ta avgjørelsen om hva han vil ha.

Blir entreprenøren oppmerksom på forhold han bør fraråde om før avtale inngås, skal han si fra om dette før avtalen inngås. Ellers må entreprenøren si fra så snart han blir oppmerksom på forholdene.

Der hvor entreprenøren ikke har prosjekteringen, kan det ikke forlanges at entreprenøren skal gjøre noen undersøkelser. Plikten til å fraråde vil da kun gjelde når entreprenøren klart ser at forbrukeren ikke vil være tjent med arbeidet. Frarådningsplikten gjelder også kun entreprenørens eget arbeid. Dette vil si at entreprenøren ikke trenger å uttale seg om arbeid som skal utføres av andre fagfolk.

Frarådningen kan gjelde en del av arbeidet som f.eks. valg av materialer eller valg av løsning på et arbeid. Men det kan også være tilfeller der entreprenøren bør fraråde hele arbeidet. Da må entreprenøren også si fra, selv om han risikerer å miste oppdraget.

Brudd på frarådningsplikten kan være en mangel (om mangler, se pkt. 3.2). Entreprenøren kan også miste retten til vederlag helt eller delvis dersom plikten til å fraråde ikke er fulgt opp.

Stanse arbeidet?

Dersom en frarådning blir aktuell etter at arbeidet har begynt, skal entreprenøren som hovedregel stanse arbeidet til han får tatt opp dette med forbrukeren.

Lovtekst:

§8, 1. ledd, 2. setning:

Arbeidet skal stansast til entreprenøren får samrådd seg med forbrukaren, dersom det må reknast å gagne forbrukaren.

I noen situasjoner kan det være at det ikke er så enkelt å få tak i forbrukeren og få diskutert spørsmålet med en gang. Forbrukeren kan da være best tjent med at arbeidet ikke blir stanset. Entreprenøren skal bare stanse arbeidet dersom det antas å være det beste for forbrukeren.

Det kan være at entreprenøren ikke har frarådet forbrukeren, når han burde ha gjort det. Eller entreprenøren kan ha latt være å stanse arbeidet mens han ventet på å få tatt opp spørsmålet med forbrukeren. Slike forhold kan ha betydning for entreprenørens krav på vederlag.

Lovtekst:

§8, 2. ledd:

Har entreprenøren ikkje sagt frå til forbrukaren eller ikkje stansa arbeidet i samsvar med første ledd, skal entreprenørens krav på vederlag ikkje vere større enn det sannsynleg ville ha vore dersom entreprenøren hadde oppfylt plikta etter første ledd. Entreprenøren kan likevel få dekt kostnader ut over dette så langt det er rimeleg, når berre det samla vederlaget ikkje blir større enn verdien det utførte har for forbrukaren.

 

Vederlaget skal da ikke være større enn det sannsynligvis ville ha vært dersom entreprenøren hadde oppfylt sine plikter. Så sant det samlede vederlaget som entreprenøren krever ikke er større enn den verdien som det utførte arbeidet har for forbrukeren, kan entreprenøren likevel få dekning. "Taket" eller øvre grense for hva entreprenøren kan få dekket, er den verdien det utførte arbeidet har for forbrukeren. Skulle arbeidet ikke vært utført i det hele tatt, kan det være at entreprenøren ikke har krav på noe vederlag. Og har den manglende frarådning eller stansing ført til tap for forbrukeren, kan det også være aktuelt med erstatningsansvar for entreprenøren.

Er forbrukeren blitt påført økonomisk tap ved at arbeidet er utført, kan den manglende frarådningen føre til erstatningsansvar for entreprenøren. Her må det imidlertid legges vekt på hvor aktiv forbrukeren har vært. Jo mer aktiv rolle forbrukeren har under byggeprosessen, jo mindre rådgivning har entreprenøren plikt til. Tilsvarende vil entreprenøren måtte rådgi mer, og eventuelt mer aktivt fraråde en forbruker som har engasjert seg lite i byggeprosessen.

 

 

2.2.4 Krav til materialene

Når det gjelder materialer, bestemmer loven at det er entreprenøren som skal holde de nødvendige materialene, dersom ikke avtalen bestemmer noe annet.

Lovtekst:

§7, 2. ledd:

Entreprenøren skal halde dei materialane som trengst, om ikkje anna går fram av avtalen eller tilhøva. Materialane skal ha vanleg god kvalitet med mindre annan kvalitet er avtalt.

 

Dette betyr bl.a. at materialene er omfattet av den prisen som er gitt. Det hender at forbrukeren ønsker å skaffe materialene selv. Dersom dette følger av avtalen, så omfatter ikke prisen materialene. Forbrukeren kan da ikke kreve fradrag i prisen for de materialene som han selv skaffer. Som regel må en gå ut i fra at forbrukeren selv skal holde materialene til egeninnsats på bygget.

Materialene skal holde vanlig god kvalitet, med mindre annen kvalitet er avtalt. Vanlig god kvalitet på materialene samsvarer med at entreprenøren skal gjøre faglig godt arbeid. Ofte vil partene ha avtalt at materialene skal ha en bestemt kvalitet, f.eks. at treverk skal leveres etter en bestemt sortering. Er det ikke avtalt noe slikt, må kvaliteten vurderes ut fra hva som vanligvis benyttes i bransjen for vedkommende arbeid.

Det er ikke noe i veien for at partene avtaler at materialene skal ha lavere kvalitet enn det som regnes som vanlig godt. Det kan være at forbrukeren ønsker å spare litt på prisen ved å bruke lavere kvalitet på noen av materialene. Tilsvarende kan det være at forbrukeren ønsker særskilt god kvalitet, og da må også det avtales. Det er bare når det ikke er avtalt noe spesielt om materialenes kvalitet, at lovens krav om normal god kvalitet gjelder.

 

 

2.2.5 Plikt til å stille sikkerhet

For større entreprisekontrakter, bl.a. de som inkluderer prosjektering, er det vanlig i bransjen at entreprenøren stiller garanti for sin oppfyllelse. Garanti eller sikkerhetsstillelse vil si at en annen erklærer å bære (noen av eller alle) de økonomiske følgene, dersom entreprenøren ikke gjør det han skal. Som oftest kommer entreprenøren med en bankgaranti. Dersom entreprenøren ikke har vært i stand til å oppfylle avtalen, kan byggherren få ut penger fra ("trekke på") garantien.

Nå fastsetter loven at garanti skal stilles i alle entrepriseavtaler med forbruker hvor vederlaget overstiger to ganger grunnbeløpet i folketrygden ("2G").

Lovtekst:

§12, 1. ledd:

Entreprenøren skal stille garanti for oppfyllinga av avtalen. Ei slik plikt gjeld likevel ikkje dersom ein på avtaletida kan rekne med at vederlaget ikkje vil overstige to gonger grunnsummen i folketrygda.

 

Grunnbeløpet var pr. 1. mai 1997 kr. 42.500,-. Dette betyr at garanti skal stilles fra entreprenøren i alle byggekontrakter hvor vederlaget overstiger kr. 85.000,-. Grunnen til at det ikke skal stilles garanti ved de mindre entreprisearbeidene, er at lovgiveren mente at det ble for dyrt og tungvint for entreprenøren, og at garantisikkerhet heller ikke står i forhold til forbrukerens behov i de tilfellene.

Vederlaget vil her si den summen som partene har avtalt at entreprenøren skal få for sitt arbeid inkludert merverdiavgift. Det er imidlertid vederlaget på avtaletidspunktet som er avgjørende, slik at vederlag for eventuelle tilleggsarbeider eller endringsarbeider ikke skal tas med. Det kan oppstå tvil om hvorvidt det avtalte vederlaget ligger over eller under to ganger grunnbeløpet. Da er det entreprenøren som må sannsynliggjøre at han ikke har plikt til å stille garanti ved å legge frem en beregning av prisen. Er det vanskelig å finne ut av det samlede vederlag fordi noe skal skje som regningsarbeid eller etter enhetspriser, må entreprenøren legge frem et prisoverslag.

Hvorfor stille garanti?

I de fleste entrepriseavtaler yter iallfall èn av partene noe "på kreditt". Det vil si at de yter noe uten at de ennå har fått hele motytelsen. Slik er det bl.a. ved mindre arbeider der byggherren gjerne betaler når arbeidet er ferdig. Da er det entreprenøren som må yte arbeid og materialer før han får sin betaling. I større byggeprosjekter skal byggherren som regel betale i avdrag etter hvert som arbeidet går fremover. Da vil partene yte kreditt litt om hverandre. Entreprenøren yter kreditt i den forstand at avdragene gjerne blir betalt etterskuddsvis, og at avdragene ikke fullt ut svarer til det som er utført. Byggherren kan sies å yte kreditt på den måten at han betaler en andel av kontraktssummen før hele arbeidet er levert. Noen ganger kan byggherren dessuten ha diverse udekkede krav, som når arbeidet har mangler eller dersom avtalen må heves underveis.

Meningen med den pliktige garantien for entreprenøren er å sikre forbrukerens krav på oppfyllelse av kontrakten. Garantien skal også sikre krav som forbrukeren kan ha på prisavslag, dagmulkt, erstatning eller rentekrav, samt til og med på inndrivelseskostnader for kravene. Dersom entreprenøren går konkurs i byggeperioden, er det spesielt viktig for forbrukeren med en garanti. Da er det normalt lite å få ut av konkursboet, og entreprenøren kan være skyldig både uferdig arbeid og erstatning for avtalebrudd.

Det er ingen tilsvarende plikt for forbrukeren til å stille garanti for sin betaling. Entreprenøren kan ikke pålegge forbrukeren å stille sikkerhet. Men forbruker og entreprenør kan avtale at forbrukeren som byggherre stiller sikkerhet. I entrepriseavtaler mellom profesjonelle parter, og i standardkontraktene (f.eks. NS 3430), er hovedregelen at begge parter stiller garanti.

Hvor stor skal garantien være?

Dette er det en ganske vanskelig bestemmelse om i lovens § 12. Lovbestemmelsen stiller opp flere alternative ordninger som ikke er så lette å lese ut av lovteksten. Vi skal se på lovbestemmelsen og kommentere den.

Lovtekst:

§12, 2. og 3. ledd:

Garantien skal gjelde fram til to år etter overtakinga og dekkje ein sum som minst svarer til fem prosent av vederlaget. For krav som blir gjorde gjeldande på eit seinare tidspunkt enn i samband med overtakinga, kan garantisummen likevel vere tre prosent av vederlaget.

For avtalar som omfattar rett til grunn (§1 første ledd bokstav b), skal garantien gjelde fram til to år etter overtakinga og dekkje ein sum som minst svarar til tre prosent av vederlaget. For krav som blir gjorde gjeldande før overtakinga, kan garantisummen likevel vere to prosent av vederlaget. Dessutan gjeld §47 andre og tredje ledd om garanti for forskotsbetaling

a) Bestemmelsens første alternativ

For de alminnelige entrepriseavtaler med forbrukere ( dvs. avtaler som ikke omfatter tomten), skal garantien være på minst 5 % av vederlaget. Garantien på 5% skal vare frem til to år etter overtagelsen av bygget. Men partene kan i stedet avtale at garantien blir nedtrappet til 3% i to år fra overtagelsen, hvis man beholder de 5 % fram til overtagelsen. Det er dermed tillatt å avtale en høyere prosentsats enn de 5 % og de 3 %, hvis både forbrukeren og entreprenøren går med på dette. I standarden NS 3430 er f.eks. entreprenørens sikkerhet på 10 %. Men lavere enn de 5 % og de 3 %, er det ikke lov å avtale sikkerheten til.

b) Bestemmelsens annet alternativ

Det er egne regler for avtaler som omfatter tomten, de sammensatte avtalene, dvs. der forbrukeren kjøper tomt med hus under oppføring av entreprenøren. I disse tilfellene skal garantien være på minst 3 % av vederlaget fram til to år etter overtagelsen. Men det er likevel tillatt å avtale at sikkerheten skal være på bare 2 % i byggetiden, dvs. fram til overtagelsen, hvis man deretter har en opptrapping av garantien til 3% fra overtagelsen og i to år fremover. Først da kan entreprenøren få frigitt hele garantien.

Det er altså forskjell på prosentsats (garantibeløp) i disse to tilfellene. Grunnen til denne forskjellen i loven er at avtaler som også innebærer erverv av rett til tomten, gjerne vil ha en høyere kontraktssum, slik at garantibeløpet dermed også blir høyere. Videre er det ikke så sannsynlig at forbrukeren skal få dekningsberettigede krav mot entreprenøren for den delen av den sammensatte avtalen som gjelder tomten. Derfor har lovgiverne laget en såvidt komplisert lovbestemmelse.

Det er ikke anledning til å avtale lavere garantibeløp enn minstesatsene, men det er ikke noe til hinder for å avtale høyere beløp.

Hva slags garanti?

Mest vanlig har vært at entreprenøren har stilt en bankgaranti.

Lovtekst:

§ 12,5. ledd:

Garanti skal gjevast i form av sjølvskuldgaranti eller tilsvarande frå ein finansinstitusjon som har rett til å tilby slik teneste i Noreg. Likt med garanti skal reknast deponering av pengesum i finansinstitusjon som nemnd i første punktum på tilsvarande vilkår.

Garantien kan være en bankgaranti eller en garanti fra annen type finansinstitusjon, spesielt da forsikringsselskap. Et alternativ er at garantien ordnes som en såkalt "deponering". Da setter entreprenøren inn garantibeløpet på en sperret konto i bank eller hos finansinstitusjonen. Kontoen må i så fall være sperret for hele den tiden garantien skal gjelde. En del entreprenører vil kanskje velge å ha beløpet på sperret konto i stedet for en bankgaranti. Da får de imidlertid bundet opp hele beløpet mens garantien løper. Dette kan være en større ulempe for entreprenøren enn å betale premie for en bankgaranti. Imidlertid vil banker og andre som stiller garantier, oftest kreve at entreprenøren på sin side selv stiller sikkerhet, og det er det ikke alle entreprenører som kan.

Manglende garanti

Hva skjer hvis entreprenøren ikke stiller garanti?

Lovtekst:

§ 12, 6. ledd:

Til det er dokumentert at det ligg føre garanti i samsvar med paragrafen her, har forbrukaren rett til å halde att alt vederlag.

 

Forbrukeren kan kreve skriftlig dokumentasjon på at det foreligger garantistillelse. Dette vil være bekreftelse fra bank eller finansinstitusjon om at garanti er stillet eller at beløpet er innsatt på sperret konto. Inntil forbrukeren har fått slik dokumentasjon på garantistillelse, har forbrukeren rett til å holde tilbake alt sitt vederlag. Dette gjelder ikke bare betalingen som tilsvarer garantisummen, men hele betalingen for entreprenørens oppdrag.

Når så garantien foreligger, kan ikke entreprenøren kreve renter for avdrag som skulle vært betalt tidligere, men som er blitt holdt tilbake fordi garantien ikke forelå på det tidspunkt. Men forbrukeren kan neppe kreve å få tilbakebetalt vederlag som allerede er betalt dersom garanti mangler.

Når forbrukeren holder tilbake betaling på grunn av manglende garanti eller dokumentasjon på garantistillelse, har ikke entreprenøren rett til å stanse arbeidet (om stansing av arbeid, se pkt. 3.3.3).

Utbetaling fra garantien.

Dersom entreprenøren ikke oppfyller sine kontraktsforpliktelser, kan forbrukeren få dekket sine krav fra garantien. Forbrukerens krav kan være riktig oppfyllelse av kontrakt, f.eks. dersom entreprenøren ikke ferdigstiller bygget. Kravet kan også skyldes at bygget har mangler som entreprenøren ikke utbedrer. Videre kan forbrukeren ha krav på dekning av sideutgifter, slik som renter, erstatning eller dagmulkt.

Før garantien gjøres gjeldende overfor garantisten (banken eller finansinstitusjonen) må entreprenøren ha fått en rimelig frist på seg til å utbedre eller betale kravet. Mangelen eller kravet må være gjort gjeldende overfor entreprenøren, slik loven krever. Når det så er klart at entreprenøren ikke gjør opp for seg, kan forbrukeren kreve oppgjør fra garantien direkte hos garantisten.

Krav under garantien kan forbrukeren reise både i forbindelse med overtakelse av bygget og senere mens garantien løper i to år. Skjer det utbetaling fra garantien i forbindelse med overtakelsen, skjer det en tilsvarende reduksjon av garantien. Er forbrukerens krav så store ved overtakelsen at hele garantibeløpet må utbetales, vil det ikke være noe garanti igjen for resten av tiden da garantien skulle løpe. For krav som stilles i forbindelse med overtakelsen, tilsvarer garantisummen 5 % (etter første alternativ) og deretter kan garantien nedjusteres til 3 %. Men krav som fremsettes kort tid etter selve overtakelsesforretningen, anses for å være likt med overtakelsen, slik at det høyeste garantibeløpet gjelder for disse kravene.

Utbetaling fra garantien medfører at forbrukeren får utbetalt penger av garantisten i stedet for å få arbeid (f.eks. utbedring) av entreprenøren. Da kan forbrukeren bruke garantibeløpet bl.a. til å engasjere ny entreprenør til å utføre det resterende arbeidet eller utbedre manglene.

Garantisten kan ikke avgrense sitt ansvar i forhold til forbrukeren, fordi entreprenøren ikke har gjort det han skal overfor garantisten.

Lovtekst:

§ 12, 4. ledd, 1. og 2. setning :

Garantisten kan ikkje ta atterhald om avgrensing av ansvaret på grunn av manglande premiebetaling eller anna mishald frå entreprenørens side. Det kan ikkje setjast frist for melding til garantisten om krav som er gjorde gjeldande i tide overfor entreprenøren. Har forbrukaren svart på førespurnad frå garantisten om kva krav som er gjorde gjeldande innan fristane, gjeld ansvaret berre krav som er nemnde i svaret frå forbrukaren

Garantisten (banken eller finansinstitusjonen) må utbetale garantien uavhengig av om entreprenøren har unnlatt å betale det han plikter overfor garantisten. Så sant forbrukeren kan sannsynliggjøre sitt krav overfor entreprenøren, er garantisten pliktig til å utbetale det nødvendige fra garantien.

Opphør av garantien.

Dersom forbrukeren ikke melder krav under garantien innen to år etter overtagelsen, så bortfaller garantien. Dersom garantien består av et sperret pengebeløp, blir dette beløpet utbetalt av banken til entreprenøren. Er noe av garantien utbetalt til forbrukeren, men ikke alt, vil det resterende falle bort, eventuelt bli utbetalt til entreprenøren dersom det dreier seg om en sperret konto.

Før de to årene er ute kan garantisten spørre forbrukeren om forbrukeren vil gjøre krav gjeldende under garantien. Svarer forbrukeren, blir garantistens ansvar begrenset i samsvar med forbrukerens svar. Svarer ikke forbrukeren, bortfaller ikke garantiansvaret før fristene er ute.

Lovtekst:

§12, 4. ledd, siste setning :

Har forbrukaren svart på førespurnad frå garantisten om kva krav som er gjorde gjeldande innan fristane, gjeld ansvaret berre krav som er nemnde i svaret frå forbrukaren

Dette er en merkelig lovbestemmelse. Forbrukeren kan oppleve å bli bedre stilt om han ikke svarer, enn om han svarer på henvendelsen fra garantisten !

 

 

2.2.6 Særskilte krav til entreprenørens ytelse ved visse avtaler

I § 13 stilles det noen tilleggskrav til entreprenøren ved visse avtaler. Vi skal først se på de avtalene som tilleggskravene gjelder for, deretter ser vi på selve tilleggskravene.

Lovtekst

§13, 1. ledd:

Dei krava til entreprenørens yting som følgjer av paragrafen her, gjeld for avtalar om rett til fast eigedom med ny eigarbustad (§1 første ledd bokstav b), og elles når entreprenøren står for det hovudsaklege av både planlegging og oppføring av bustaden.

Disse tilleggskravene skal gjelde når entreprenøren står for både prosjektering og oppføring, såkalte totalentrepriser. (Entrepriseformene er omtalt i bokens 1. kapittel.) Videre skal disse tilleggskravene gjelde ved avtaler som omfatter tomten, de sammensatte avtalene. I praksis vil det ofte si oppføring av typehus. I disse tilfeller inngår forbrukeren avtale om oppføring av bolig som entreprenøren oppfører på tomt som forbrukeren kjøper av entreprenøren. Tilleggskravene gjelder ikke der entreprenøren står for kun oppføringen, dvs. de vanlige entrepriseavtalene.

Det kan oppstå tvil om disse tilleggskravene skal gjelde avtaler hvor entreprenøren har mye av prosjekteringen, men ikke alt. Har entreprenøren det hovedsakelig av prosjekteringen og det kun er noe detaljprosjektering som er utført av andre, skal tilleggskravene gjelde.

Hva går så tilleggskravene ut på? I korthet kan vi si at de krever en komplett ytelse fra entreprenøren. Nedenfor sier vi mer om dette.

Deler og faste innredninger.

I § 13, 2. ledd står det:

Lovtekst:

§ 13, 2. ledd:

Dersom eigedomsdelar eller faste innretningar som trengst for å ta bustaden i vanleg bruk, ikkje høyrer med til det entreprenøren skal yte, skal desse delane eller innretningane nemnast særskilt i avtaledokumentet eller i eit vedlegg. Er ikkje det gjort, skal slike delar og innretningar reknast å høyre med til det entreprenøren skal yte, med unntak for delar og innretningar som forbrukaren måtte skjøne ikkje høyrde med.

Slik det fremgår av denne bestemmelsen, må entreprenøren gjøre oppmerksom på det dersom det er noen deler eller faste innredninger som ikke skal høre inn under avtalen. Dette gjelder slike deler og innredninger som er nødvendige for vanlig bruk av bygget. Deler og faste innredninger kan være slik som trapper, dører, pipe, badekar og vifter.

Det er ikke krav i loven om at alle slike deler og innredninger skal være omfattet av avtalen. Det som kreves, er at de deler og innredninger som ikke skal være omfattet, blir det gjort særskilt oppmerksom på. Det må fremgå tydelig av enten avtaledokumentet, eller i et vedlegg, hvilke deler og innredninger som ikke er omfattet av entreprenørens avtale. Det vil ikke være nok at disse delene og innredningene ikke er med på tegninger eller i beskrivelsen som følger avtalen. Loven krever at det er nevnt spesielt at disse ikke er med.

Er det ikke spesielt nevnt at nødvendige deler og innredninger holdes utenfor avtalen, så skal disse anses for å høre med. Det vil si at forbrukeren kan kreve at entreprenøren leverer uten tillegg i prisen alle nødvendige deler og innredninger. Et unntak er dersom forbrukeren måtte skjønne at delene eller innredningene ikke hørte med.

Adkomst, lagring, byggestrøm, oppvarming, snørydding, fjerning av avfall etc.

Dette reguleres i § 13, 3 ledd:

Lovtekst:

§ 13,3. ledd:

Er ikkje anna avtalt, skal entreprenøren syte for tilkomst til byggjeplassen, for opplagsplass, byggjestraum, oppvarming og snørydding i byggjetida, fjerning av restar og avfall og for liknande tiltak som trengst for fullføringa av arbeidet.

Denne bestemmelsen regulerer visse spørsmål som gjelder byggeplassen. Hvis ikke noe annet er avtalt mellom partene, så skal entreprenøren sørge for adkomst til byggeplassen, lagringsplass for materialer, byggestrøm, oppvarming og snørydding i byggetiden, samt fjerne rester og avfall o.l. ved avslutning av arbeidene.

Det er full anledning for partene til å avtale at det er forbrukeren som i stedet skal ta seg av disse oppgavene. Når det f.eks. gjelder adkomst og byggestrøm er det ofte mest praktisk at forbrukeren sørger for dette, og ofte avtaler partene dette. Det er bare i de tilfellene hvor det ikke er avtalt noe om disse forholdene, at ansvaret skal ligge hos entreprenøren.

Opprydningen ved avslutning av arbeidene er det gjerne mest praktisk at entreprenøren tar seg av. Det kan her være at entreprenøren kan bruke noen av materialrestene. Som oftest er materialene skaffet av entreprenøren, og må derfor også regnes for å tilhøre entreprenøren. Annerledes blir det hvis materialene er skaffet av forbrukeren, eller noe annet går frem av avtalen.

Forsikring av bygget under byggetiden.

Hvis ikke partene avtaler noe annet, skal entreprenøren holde bygget forsikret under byggetiden.

Lovtekst:

§ 13, 4. ledd:

Er ikkje anna avtalt, skal entreprenøren halde arbeid på forbrukarens eigedom trygda fram til overtakinga. Trygdeavtalen skal òg omfatte materialar som er tilførte eigedomen. Forbrukarens rettar som medtrygda etter lov av 16. juni 1989 nr. 69 om forsikringsavtaler §7-1 andre ledd kan ikkje fråvikast i trygdeavtalen. Til det er dokumentert at det ligg føre trygd i samsvar med føresegnene her, har forbrukaren rett til å halde att alt vederlag.

Forsikringen skal gjelde frem til forbrukerens overtakelse. Forsikringen skal omfatte også materialer på byggetomten.

I og med at bestemmelsen gjelder når annet ikke er avtalt, betyr det at det er anledning for partene å avtale i stedet at forbrukeren skal holde bygget forsikret eller at bygget ikke skal forsikres i byggetiden.

Forbrukeren bør kreve å få dokumentasjon for forsikringen. Inntil forbrukeren får slik dokumentasjon, har forbrukeren rett etter loven til å holde tilbake hele sitt vederlag.

Regelen om at entreprenøren holder bygget forsikret i byggetiden, gjelder for de avtaletyper som går inn under § 13. Hvordan er det så med forsikring når entreprenøren bare står for utføringen og ikke har prosjekteringen? I disse tilfeller plikter ikke entreprenøren å holde bygget forsikret i byggetiden. Det er ikke noe i veien for at partene avtaler at forsikringsansvaret skal ligge hos entreprenøren. Ofte påtar entreprenøren seg å ordne forsikringene, ellers må forbrukeren selv tegne forsikring. Forbrukeren kan tegne forsikring på eiendommen når byggeplanene er klare.

 

 

2.3 Tillegg eller endring på bygget underveis i byggeprosjektet?

Det hender ikke sjeldent at forbrukeren ønsker å gjøre noen endringer på bygget underveis. Dette kan gå ut på at forbrukeren ønsker noe mer (tillegg), noe mindre (fradrag/reduksjon) og/eller noe annet (utskifting). Det går ofte en del tid fra planleggingen og til utførelsen av bygget. Og det kan gå tid mellom inngåelsen av avtalen og igangsettingen av arbeidene. Forbrukeren kan i løpet av denne tiden få nye ønsker for utforming eller utføring. Dette kan f.eks. skyldes endrede behov eller endringer i forbrukerens økonomi. Eller nye idéer kan melde seg mens byggingen er i gang. Å få foretatt slike endringer av praktisk eller estetisk art underveis i byggeprosessen, kan bety mye for forbrukeren. Tross alt bygger de aller fleste forbrukere kun én gang i livet.

Endringer av et byggeprosjekt medfører normalt ekstra kostnader, og da gjerne større kostnader jo senere endringene blir gjort. Selv om entreprenøren får betaling for tilleggs- og endringsarbeid, så kan omfattende endringer og tilleggsarbeid være en ulempe for hans arbeid. Det kan være at endringene og tilleggsarbeidene blir vanskelige å passe inn i entreprenørens opplegg, som når han må omdisponere maskiner og mannskap eller avbestille leveranser. Særlig ulempe vil det være med endringer og tilleggsarbeid i tilfeller der entreprenøren har standardiserte løsninger ved f.eks. leveranse av typehus. I noen tilfeller blir store deler av bygget produsert som elementer på fabrikk før det kommer til byggetomten. I slike tilfeller blir endringene dyre for forbrukeren, og entreprenøren kan bli påført ulemper som ikke uten videre kan bli kompensert med tilleggsvederlag.

Lovens regler om endringer og tilleggsarbeider er derfor forsøkt tilpasset hensynet til begge parter.

 

 

2.3.1 Forbrukerens rett til å kreve endringer

Loven fastsetter at forbrukeren kan kreve tillegg og endringer i arbeidet.

Lovtekst:

§9, 1. ledd:

Forbrukaren kan krevje endringar i arbeidet og påleggje entreprenøren å utføre tilleggsarbeid som står i samanheng med den ytinga som er avtalt, og som ikkje i omfang eller karakter skil seg vesentleg frå denne ytinga.

Endringer kan være at forbrukeren vil ha noe av bygget oppført på en annen måte. Dette kan gjelde materialene, f.eks. ønskes en annen type materialer. Det kan også gjelde forandringer i arbeidsmåten, f.eks. at en løsning skal være annerledes, eller flyttes til et annet sted. En endring kan også være en reduksjon (fradrag) av arbeidsomfanget, men bare så lenge det ikke må betraktes som avbestilling, for da gjelder andre regler. Avbestilling behandles i punkt 2.3.4. Tilleggsarbeider er det dersom forbrukeren ønsker noe utført som ikke er tatt med i den opprinnelige avtalen. (Begrepet endring omfatter både tillegg og fradrag.)

Tilleggsarbeider og andre endringer kan medføre at entreprenøren kan kreve fristforlengelse. Se mer om dette i punkt 2.4.5.

Forbrukeren må be om eller kreve endringene. Entreprenøren har ingen rett til å utføre tilleggsarbeider som forbrukeren ikke har bedt om. Dersom entreprenøren underveis ser at forbrukeren vil være tjent med endringer eller tilleggsarbeid, må han ut fra sin veiledningsplikt (se punkt 2.2.2) foreslå dette for forbrukeren.

Dersom forbrukeren skal ha utført tilleggsarbeider, kan forbrukeren godt overlate det arbeidet til en annen entreprenør. Den opprinnelige entreprenøren kan ikke kreve at det er han som skal utføre tilleggsarbeidene og ikke en annen.

For at forbrukeren skal kunne kreve endringer eller tilleggsarbeider, må disse både

- stå i sammenheng med den avtalte ytelsen

- ikke i omfang eller karakter skille seg vesentlig fra den avtalte ytelsen

Hvis endringen/tillegget går på et annet fag, vil det som oftest ikke stå i sammenheng med det avtalte arbeidet. For eksempel kan forbrukeren neppe kreve at byggentreprenøren som tillegg til oppføring av huset også tar opparbeidelse av hagen. Anleggelse av hage er et annet fag enn byggearbeidene. Hvis entreprenøren ønsker å ta på seg arbeidet er det imidlertid ikke noe i veien for det, hvis han kan utføre det faglig forsvarlig og med riktig kvalitet.

Har tillegget eller endringen mer preg av å være et nytt oppdrag, har også entreprenøren rett til å nekte. Det kan være vanskelig noen ganger å avgjøre om noe som forbrukeren ønsker skal betraktes som et nytt oppdrag, eller som tilleggsarbeider. Da kan omfanget være en rettesnor. Små endringer og tillegg må entreprenøren akseptere, mens han kan nekte større endringer og tillegg. Hva som vil være små og store endringer og tillegg, må vurderes i forhold til det totale kontraktsarbeidet.

 

 

2.3.2 Entreprenørens vederlag ved endringsarbeider

Regler for entreprenørens vederlag i forbindelse med endringer og tilleggsarbeid, finner vi i

§ 42.

Lovtekst:

§ 42, 1. ledd:

Partane kan krevje justering av vederlaget som følgje av endringar og tilleggsarbeid i den mon det følgjer av den opprinnelege avtalen eller er fastsett i særskilt skriftleg avtale om endringane eller tilleggsarbeidet.

Bestemmelsen regulerer i hvilken utstrekning partene kan kreve justering av vederlaget ved endringer og tilleggsarbeid. Endringer og tilleggsarbeid kan være aktuelt etter et ensidig krav fra forbrukeren, slik vi har sett på i foregående punkt, eller det kan avtales mellom partene. Uansett om endringer og tilleggsarbeid skjer på grunnlag av avtale eller etter krav fra forbrukeren, så vil begge parter kunne kreve justering av vederlaget.

Tilleggsarbeid vil alltid medføre noe mer å utføre for entreprenøren, slik at det her vil være entreprenøren som vil ha interesse av å kreve justering av vederlaget. Endringsarbeidet kan gi entreprenøren mer arbeid, og da vil det også være entreprenøren som har interesse av å kreve justering av vederlaget. Dette vil være når endringsarbeidene medfører forandringer, som gir entreprenøren ekstra arbeider. Ved endringsarbeider som medfører en reduksjon i arbeidsomfanget, vil det derimot være forbrukeren som har interesse av å kreve justering av vederlaget.

Justering av vederlaget på grunn av endringer og tilleggsarbeid er ofte kilde til konflikter mellom partene. Som oftest blir disse arbeidene dyrere enn de ville ha vært dersom de aktuelle endringene og tilleggsarbeidene hadde vært tatt med i den opprinnelige avtalen. Forbrukeren kjenner ofte ikke til hvor store disse ekstra kostnadene kan bli, og dette kan da lett føre til tvister.

Utførelse av endringer og tilleggsarbeider overfor forbrukere har ofte skjedd nokså uformelt. Forbrukeren kan ha bedt entreprenøren om å foreta endringer eller utføre tilleggsarbeider, uten at partene har avtalt noe nærmere om hvor stort tilleggsvederlaget skal være. For å unngå tvister om justering av vederlaget, vil det være en stor fordel om partene inngår en klar avtale om hvilke endringer og tilleggsarbeider som skal utføres, og hvorledes vederlaget til entreprenøren skal justeres. I entrepriseavtaler mellom to profesjonelle parter, som går etter standardavtalene NS 3430 og NS 3431, må endringer og tilleggsarbeider bestilles skriftlig, og partene har avtalt prinsippene for vederlaget. Det er ikke et slikt krav til skriftlighet i forbrukerforhold, fordi kravet til skriftlighet lett kan bli en felle når hele avtaleforholdet har vært lite formalistisk.

Utgangspunktet er at partene kan kreve justering av vederlaget for endringer og tilleggsarbeid. Dette kan skje enten på grunnlag av

- den opprinnelige avtalen

- særskilt skriftlig avtale som inngås etter at kravet om endringen eller tilleggsarbeid er blitt fremsatt.

Partene kan ha fastsatt i sin opprinnelige avtale hvordan prisene på endringer og tilleggsarbeider skal beregnes. Ofte benyttes da enhetsprisene i den opprinnelige kontrakten. Slike enhetspriser kan f.eks. være pris pr. stykk, pr. meter eller kvm. Partene kan også i en senere skriftlig avtale etter at krav om endringer eller tilleggsarbeider er blitt fremsatt, bestemme hvorledes vederlaget skal justeres.

Men hva skjer hvis partene ikke har avtalt noe, hverken i den opprinnelige avtalen eller i en senere skriftlig avtale? Da kan partene bare kreve justering av vederlaget i den grad dette følger av vilkårene videre i § 42.

Lovtekst:

§ 42, 2. ledd:

Ellers kan justering av avtalt vederlag berre krevjast

a. dersom krav på tillegg eller frådrag er framsett i samband med kravet om endringar eller tilleggsarbeid, eller

b. i den mon den andre parten måtte skjøne at endringane eller tilleggsarbeidet ville føre til eit slikt krav

Det vanlige er at endringer og tilleggsarbeid fører til større kostnader for entreprenøren. Det kan likevel være at kostnadene blir mindre, slik at vederlaget skal settes ned. Det er derfor loven bruker ordet justering og ikke økning for å markere at vederlaget kan endres begge veier.

Når partene ikke har avtalt regulering av vederlaget, enten i den opprinnelige avtalen eller i en senere skriftlig avtale, kan likevel vederlaget kreves regulert i to tilfeller. For det første kan partene kreve justering dersom et slikt krav ble fremsatt i forbindelse med kravet om endringer eller tilleggsarbeid. Dette innebærer at entreprenøren, når han mottar et krav eller en anmodning fra forbrukeren om å utføre endringer eller tilleggsarbeid, må gjøre oppmerksom på at han på sin side krever justering av vederlaget. Når entreprenøren mottar krav om å utføre endringer eller tilleggsarbeid, må han ikke vente med å fremsette sitt krav på justering av vederlaget. Om dette ikke skjer samtidig, må det ihvertfall skje innen rimelig tid. Hva som nærmere ligger i dette, må vurderes ut fra de individuelle forholdene. Entreprenøren kan gis litt tid til å områ seg, men i de fleste tilfeller må det kreves at reaksjonen kommer innen én uke eller to. Og i alle tilfeller må entreprenøren si fra om at han krever justering av vederlaget før han utfører endringene eller tilleggsarbeidene.

Dersom forbrukeren krever endringer som han mener fører til mindre kostnader, må normalt kravet om fradrag bli fremsatt samtidig med kravet om endringer.

Videre vil partene også kunne kreve justering av vederlaget i den grad den annen part måtte skjønne at endringene eller tilleggsarbeidene ville føre til et slikt krav. Det kan bli vanskelig å ta stilling til hva partene egentlig skjønte. I praksis må det nok bli slik at det skal mye til for at en part kan bli hørt med at han ikke skjønte at endringer og tilleggsarbeider måtte få priskonsekvenser. Omfanget og arten av endringene eller tilleggsarbeidene vil imidlertid spille inn. Ved mindre endringer og tilleggsarbeider kan kanskje forbrukeren ha gått ut fra at entreprenøren ikke vil kreve justering av vederlaget, dersom han ikke setter frem kravet om dette innen rimelig tid. Men er det større endringer og tilleggsarbeider, kan forbrukeren vanskelig bli hørt med at han ikke forsto at dette ville få konsekvenser for prisen. Når det gjelder entreprenøren, må han normalt anses for å ha skjønt at endringer som fører til lavere kostnader også vil føre til krav om justering.

Dersom partene har krav på justering av vederlaget etter et av disse to nevnte alternativene, skal justeringen skje etter regelen i § 42, 3. ledd.

Lovtekst:

§42, 3. ledd:

Justering av vederlaget etter andre ledd skal skje på grunnlag av nødvendig kostnadsauke eller oppnåeleg innsparing for entreprenøren med tilsvarande endring av entreprenørens påslag.

Vederlaget skal da justeres på grunnlag av den nødvendige kostnadsøkningen eller den oppnåelige innsparingen for entreprenøren, og med en tilsvarende endring av entreprenørens påslag. Påslaget innebærer entreprenørens fortjeneste og andel av indirekte kostnader. I visse tilfeller kan endringer føre til innsparinger på noen punkter og tilleggskostnader på andre. Da er det nettoen som er avgjørende. Entreprenørens påslag skal endres tilsvarende opp eller ned.

prosentmessig ut fra kostnadene.

Prisfastsettelsen av endring og tilleggsarbeider er ganske sentralt og er som nevnt ofte en kilde til konflikt. Vi behandler derfor disse reglene også i forbindelse med betalingsspørsmålet i punkt 2.6.3 som omhandler tillegg/justering av prisen.

 

 

2.3.3 Når kan entreprenøren nekte å endre ?

Forbrukeren kan ikke kreve endringer eller tilleggsarbeider dersom dette vil føre til ulempe for entreprenøren som ikke står i forhold til forbrukerens interesse i å kreve endringene eller tilleggsarbeidet.

Lovtekst:

§9, 2. ledd:

Forbrukaren kan likevel ikkje krevje endringar eller tilleggsarbeid dersom dette ville føre til ulemper for entreprenøren som ikkje står i høve til forbrukarens interesse i å krevje endringa eller tilleggsarbeidet.

Det betyr at entreprenøren og forbrukerens interesser må veies mot hverandre. Er ulempen med å utføre endringer eller tilleggsarbeider større for entreprenøren enn den interesse som forbrukeren har i å få endringen eller tillegget, så kan entreprenøren nekte. Det er imidlertid ikke lett å veie ulike interesser mot hverandre. Forbrukeren må da forsøke å være objektiv og ikke legge vekt på sine helt spesielle ønsker. Men det må godtas at forbrukeren har ønsker som gjelder trivsel og estetikk, selv om det ikke påvirker det økonomiske resultatet. Ulemper for entreprenøren som kan være relevante, er f.eks. hensynet til andre arbeidsoppdrag eller en fare for at forbrukeren ikke kan betale i tide for endringene eller tilleggene. Sistnevnte ulempe kan riktignok avhjelpes av forbrukeren ved å stille garanti, og i så fall kan ikke entreprenøren nekte.

Når forbrukerens og entreprenørens interesser skal veies mot hverandre i denne forbindelse, vil det også være forskjeller for de forskjellige avtaletyper. Forbrukeren kan gå lenger i å kreve endringer og tillegg ved en vanlig entrepriseavtale enn ved avtale om tomt og oppføring av typehus. Der kan entreprenøren ha gode grunner for å nekte endring og tillegg når de griper for mye inn i den faste produksjonen.

Forhåndsavtale om å begrense endringer og tillegg.

Det er mulig for partene å avtale på forhånd at forbrukeren ikke kan kreve endringer eller tilleggsarbeider som vil endre vederlaget med 15% eller mer. Det praktiske er å eventuelt avtale dette i forbindelse kontraktsinngåelsen. Bakgrunnen for regelen er at mange standardkontrakter inneholder den begrensning at entreprenøren ikke har plikt til å utføre tilleggsarbeid som omfatter mer enn 15% av kontraktssummen.

Lovtekst:

§ 9, 3. ledd

Det kan avtalast på førehand at forbrukaren ikkje kan krevje endringar eller tilleggsarbeid som vil endre vederlaget med 15 prosent eller meir.

Denne bestemmelsen gjør det mulig for partene å avtale på forhånd en klar grense for hvilke tillegg/endringer som kan kreves. Selv om en slik fast grense noen ganger kan virke for lav og i andre tilfeller høy i forhold til forbrukerens behov, så har det sine fordeler for begge parter å ha en fast og klar regel. Da unngår partene uoverensstemmelser om hvorvidt forbrukeren kan kreve at entreprenøren tar på seg tilleggsarbeider eller ikke.

Lovens bestemmelser om 15% må oppfattes slik at det er anledning til å avtale en høyere grense, men ikke en lavere. Selv om kontrakten har bestemmelse om begrensning av endring og tillegg til 15 %, så gjelder fortsatt kravet om at tillegget eller endringen må stå i sammenheng med det avtalte arbeidet.

Skriftlig endringsordre.

Entreprenøren kan nekte å utføre endringer eller tilleggsarbeid som ikke er skriftlig bestilt. Dette gjelder imidlertid bare dersom han krever skriftlig form innen rimelig tid.

Lovtekst:

§ 9,4.ledd

Entreprenøren kan krevje at tinging på endringar eller tilleggsarbeid blir gjord skriftleg.

 

Sier entreprenøren ikke i fra at han krever skriftlig bestilling, må muntlig bestilling/ordre anses godtatt. Selv om avtalen har bestemmelser om at tillegg eller endringer må kreves skriftlig, antas resultatet å bli det samme dersom ikke entreprenøren ber om å få det skriftlig innen rimelig tid. Formålet med denne bestemmelsen er å oppmuntre til klare forhold. Mye misforståelser kan unngås dersom entreprenøren krever skriftlige endringsordrer.

 

 

2.3.4 Forbrukerens rett til å avbestille.

I § 52 slås det fast at forbrukeren har rett til å avbestille entreprenørens ytelse helt eller delvis så lenge det skjer før overtakelsen.

Lovtekst:

§52, 1. ledd:

Forbrukaren kan avbestille ytinga eller delar av den før overtaking.

 

Retten til å avbestille, gjelder for alle de forskjellige avtalevariantene. Dette er avtaler som omfatter tomten (kjøp av tomt med hus under oppføring), avtaler om både prosjektering og oppføring samt avtaler om kun oppføring. Men når avtalen omfatter tomt, må avbestillingen naturlig nok omfatte både tomt og bygg. I disse tilfellene er det ikke tillatt å skille, slik at forbrukeren beholder enten bare tomten eller bare bygget.

Forbrukeren trenger ikke gi noen grunn for å ville avbestille. Dette er en rett forbrukeren har uansett hva årsaken er. Entreprenøren har på sin side rett til oppgjør ut fra de oppgjørsregler som gjelder for avbestilling.

Det går ofte en viss tid fra avtalen inngås og til byggingen tar til, og enda lenger til det skal være ferdig utført. Mye kan skje hos forbrukeren i løpet av denne tiden som kan medføre at han er mest tjent med avbestilling. Det kan være økonomiske forhold slik som skilsmisse, dødsfall, eller arbeidsledighet. Det kan være at forbrukeren får et bedre tilbud fra en annen entreprenør, eller at forbrukeren har skiftet mening og nå ønsker seg noe annet. Uansett hva årsaken er, er det viktig for forbrukeren at det er mulig å komme ut av avtaleforholdet.

Før avtalen er endelig inngått mellom partene, kan det ikke oppstå en avbestillingssituasjon. Trekker forbrukeren seg fra byggeprosjektet før endelig avtale er inngått, kan entreprenøren ha krav på dekning av kostnader til forundersøkelsen, men det vil ikke gå inn under reglene om avbestilling. Det vil heller ikke være avbestilling dersom kontraktsbetingelser ikke slår til, som f.eks. at byggetillatelse ikke gis. En avtale kan videre være gjort betinget av f.eks. finansiering. Oppnås ikke betingelsen, vil ikke avtalen være endelig, og det betraktes da heller ikke som avbestilling.

Avbestilling kan være helt eller delvis. Det kan av og til oppstå spørsmål om noe er en delvis avbestilling eller en endring. Som vi har sett på i punkt 2.3.1, kan forbrukeren kreve endringer, noe som også kan innebære en reduksjon av omfanget. For å avgjøre om noe er en delvis avbestilling eller en reduksjon, må en både se på hvor stort omfanget er, og på karakteren av det som faller bort. Er reduksjonen på mer enn 15% av kontraktssummen, trekker det i retning av avbestilling og ikke en endring. Grensen på 15% er ikke en fast grense, men mer en veiledning.

I tillegg må en se på om bygget endrer karakter. Vil forbrukeren ta bort en terrasse eller et utbygg, er ikke det noe som endrer noe vesentlig på byggets karakter. Et slikt bortfall vil da vanligvis betraktes som en reduksjon og dermed en endring. Skal huset derimot gjøres vesentlig mindre, vil en gjerne si at det da er snakk om et annet bygg enn opprinnelig planlagt. Det vil da være delvis avbestilling og ikke endring.

Å avgjøre om noe er endring eller avbestilling, får betydning for entreprenørens vederlag. Forbrukeren er som oftest tjent med at noe blir betraktet som endring og ikke avbestilling. Som vi så på under punkt 2.3.2. blir entreprenørens vederlag nedjustert forholdsmessig når en endring innebærer en reduksjon. Ved avbestilling blir oppgjøret annerledes.

Entreprenørens vederlag ved avbestilling.

Hovedregelen ved avbestilling er at forbrukeren må holde entreprenøren skadesløs.

Lovtekst:

§ 52, 2. ledd:

For arbeid som er utført før avbestillinga, kan entreprenøren krevje vederlag. Vederlaget skal fastsetjast på grunnlag av dei prisane som er avtalt, eller dersom dette ikkje let seg gjere, etter føresegnene i §41 andre ledd.

Entreprenøren skal for det første ha vederlag for det arbeid som er utført. Vederlaget skal dekke de direkte kostnader han har hatt. De kostnader entreprenøren har hatt, vil være det arbeid som er utført og de materialene som er benyttet. Er det innkjøpt materialer som ikke er benyttet og som heller ikke kan benyttes til andre formål, må disse også dekkes. Har entreprenøren pådratt seg andre utgifter, f.eks. ved at underentreprenører er blitt holdt i beredskap, er også det noe som forbrukeren må dekke ved avbestilling. Avtalens priser skal benyttes der det er mulig. Der det ikke er mulig å fastsette vederlaget ved avbestilling ut fra den opprinnelige kontrakten, skal vederlaget settes til de nødvendige kostnader med et rimelig påslag.

Erstatning for tapt fortjeneste

Videre i § 52 fremgår det at entreprenøren også kan få erstatning (skadebot) for økonomisk tap.

Lovtekst

§ 52, 3. ledd :

Entreprenøren kan vidare krevje skadebot for økonomisk tap så langt forbrukaren rimeleg kunne rekne med tapet som ei følgje av avbestillinga. Dette gjeld òg tapt forteneste så langt det blir godtgjort at det ikkje var mogleg å oppnå ei tilsvarande forteneste ved oppdrag frå andre. Ved utmålinga gjeld elles føresegnene i §36 tilsvarande.

Økonomisk tap for entreprenøren vil normalt være hans tapte fortjeneste på det som er avbestilt.

Tapt fortjeneste vil være aktuelt dersom entreprenøren får redusert sin virksomhet for en periode pga. avbestillingen. Det er ikke sikkert at den ledige kapasiteten som avbestillingen fører med seg, kan fylles på kort varsel med andre oppdrag. Regelen er at entreprenøren ikke skal bli sittende igjen med mindre inntekt enn han ville gjort dersom avbestillingen ikke var skjedd.

For at entreprenøren skal kunne kreve erstatning for tapt fortjeneste i tillegg til de direkte kostnadene, er det et krav at forbrukeren med rimelighet hadde kunnet regne med tapet som følge av avbestilling. Dette betyr at entreprenøren ikke kan kreve erstatning for økonomisk tap som var upåregnelig for forbrukeren.

Selv om forbrukeren må holde entreprenøren skadesløs og dermed risikere en del utgifter, så er avbestillingsadgangen en god sikkerhetsventil. Dersom forholdene endrer seg og forbrukeren ikke lenger ønsker det som opprinnelig var bestilt, så er det mulig å stoppe arbeidene og derved unngå de videre kostnadene.

Tilfeller hvor forbrukeren ikke trenger å holde entreprenøren skadesløs

Det er noen unntak fra regelen om at entreprenøren kan kreve erstatning i tillegg til vederlag ved avbestilling. Dette er de spesielle situasjoner som tidligere ofte ble kalt "force majeure", og nå som nå ofte kalles "hindrings-" eller "kontrollansvaret".

Lovtekst

§52, 4. ledd:

Skadebot etter tredje ledd kan likevel ikkje krevjast dersom avbestillinga kjem av at forbrukaren ikkje kan gjere seg nytte av arbeidet, yte nødvendig medverknad eller betale på grunn av ei hindring som ligg utanfor forbrukarens kontroll, og det ikkje er rimeleg å vente at forbrukaren kunne ha rekna med hindringa på avtaletida, eller at forbrukaren skal unngå eller overvinne følgjene av hindringa.

Disse spesielle situasjonene kan være en eller flere av følgende tilfeller:

- forbrukeren kan ikke nyttiggjøre seg arbeidet

- forbrukeren kan ikke foreta den nødvendige medvirkning

- forbrukeren kan ikke betale

Dersom avbestillingsgrunnen er en eller flere av de nevnte tilfeller, kan entreprenøren ikke kreve erstatning, men kun dekning av kostnader. Det er bare når disse tilfellene er forhold som anses for å være utenfor forbrukerens kontroll at forbrukeren ikke må betale erstatning/tilleggsvederlag. Forbrukeren skal i disse tilfellene ikke bære ansvaret for entreprenørens eventuelle økonomiske tap. I tillegg til at avbestillingsgrunnen må skyldes et av de tre nevnte tilfeller, må det kreves at forbrukeren ikke med rimelighet kunne ha regnet med avbestillingsgrunnen på avtaletidspunktet. Det er kun den helt uventede hindringen som kan gi grunnlag for å velte taps-/erstatningsrisikoen over på entreprenøren. I tillegg til at avbestillingsgrunnen må være uventet eller utenfor forbrukerens kontroll, må forbrukeren heller ikke ha kunnet forhindre eller overvinne følgene av situasjonen.

Eksempel på tilfeller hvor forbrukeren ikke kan nyttiggjøre seg arbeidet, er at forbrukeren ikke kan bruke huset på grunn av en inntrådt funksjonshemming. Eksempel på at forbrukeren ikke kan foreta den nødvendige medvirkning, er dersom forbrukeren ikke kan oppføre grunnmuren slik som forutsatt på grunn av sykdom. Svikt i forbrukerens betalingsevne kan oppstå i mange ulike situasjoner, men det skal nok en del til for at betalingsproblemer skal frita for å ikke betale full erstatning.

 

 

2.3.5 Avbestilling som omfatter tomten

En avbestilling også av tomten er naturligvis bare aktuell når forbrukeren ikke allerede selv har en tomt. Skal tomten kunne bli avbestilt, må den ha en tilknytning til avtalen med entreprenøren. Det er her snakk om de sammensatte avtalene i lovens § 1, som vi skriver mer om i bokens pkt. 1.2.6.

Lovtekst:

§53. Avbestilling som omfattar rett til grunn

§52 andre til fjerde ledd gjeld ikkje når avbestillinga omfattar rett til grunn (jf. §1 første ledd bokstav b). I slike tilfelle kan entreprenøren krevje skadebot for økonomisk tap så langt forbrukaren rimeleg kunne rekne med tapet som ei følgje av avbestillinga. Ved utmålinga gjeld føresegnene i §36 tilsvarande.

Dersom heile ytinga etter avtalen med entreprenøren vert avbestilt, kan forbrukaren òg avbestille ytinga etter avtale om rett til grunnen som er gjort med nokon annan enn entreprenøren dersom

a. planlegging og oppføring av bustaden er eit vilkår for avtalen om rett til grunnen, og

b. avtalen med entreprenøren omfattar det hovudsaklege av både planlegging og oppføring av bustaden.

Retten til avbestilling gjeld utan omsyn til om avtalen om grunnen er oppfylt, men entreprenøren kan setje som vilkår for avbestilling at ytingane etter avtalen om rett til grunnen blir førte attende. Skadebot kan krevjast etter føresegnene i første ledd.

Denne lovbestemmelsen er ikke lett å lese og forstå. Lovteksten er ganske spissfindig og spesiell. Meningen er imidlertid å ha regler om avbestillingsoppgjøret i denne typen avtaler. Bestemmelsen er formulert som en særregel i forhold til lovens § 52, 2. - 4. ledd.

Avbestillingsoppgjøret skjer med en erstatning til entreprenøren, omtrent som i entrepriseavtalene uten tomtegrunn. Erstatning for tapt fortjeneste er riktignok ikke særskilt nevnt. Den vil likevel kunne være en aktuell erstatningspost, hvis entreprenøren ikke lykkes med å finne en annen som vil overta boligen med tomten til en tilsvarende pris.

Loven nevner utmålingen av erstatningen, dvs. hvordan erstatningsbeløpet skal bli fastlagt og beregnet. Det er henvist til § 36, slik det også er henvist til i § 52. Disse utmålingsreglene i § 36 gjelder riktignok forbrukerens økonomiske tap ved mangler. Men paragrafen inneholder bl.a. det vanlige prinsippet i erstatningsretten om at en skadelidt må søke å begrense tapet med rimelige midler. Dette gjelder også ved avbestilling som omfatter tomtegrunnen. Bl.a. må entreprenøren begrense tapet ved å prøve å få en ny kjøper til boligen med tomten.

Vi har også de tilfellene der forbrukeren har èn avtale med entreprenøren, og en annen med den som overdrar "rett til grunnen". Da får forbrukeren rett til å avbestille tomten, såframt det er en bestemt nærhet med avtalen om boligoppføringen. Avbestilling kan skje når "planlegging" (prosjektering) og boligoppføring er et vilkår for inngåelsen av tomteavtalen. Og forbrukeren kan avbestille når entreprenøravtalen omfatter det hovedsakelige av planlegging og boligoppføring.

Uansett om tomteavtalen allerede er oppfylt, eller ikke, så kan entreprenøren kreve at forbrukeren tilbakefører ytelsene etter tomteavtalen i samband med avbestillingen. Entreprenør og/eller selger kan kreve erstatning for økonomisk tap etter de reglene som står i § 53, 1. ledd.

I § 53 står det ikke noen regel om at entreprenøren har rett til vederlag for utført arbeid. Entreprenør og selger får jo her ytelsene levert tilbake, slik at de kan få igjen vederlagene når de inngår avtaler med en annen om å overta. Forbrukeren på sin side sitter igjen med verken hus eller grunn i disse tilfellene, så noen betaling av vederlag vil ikke være særlig rimelig.

 

 

2.3.6 Avbestillingsgebyr

I de mer profesjonelle entrepriseavtalene forekommer det at byggherren skal betale et forhåndsbestemt "gebyr" ved avbestilling. Tilsvarende gebyr kan partene avtale i henhold til håndverkertjenesteloven § 40. Dermed unngår man de kompliserte beregningene og vurderingene av erstatning til entreprenøren. En slik ordning er innført også i bustadoppføringslova

Lovtekst:

§ 54 Avbestillingsgebyr

I staden for skadebotansvar etter §52 eller §53 kan avtalen fastsetje ei normalskadebot (avbestillingsgebyr) ved avbestilling. Normalskadebota lyt verke rimeleg i lys av føresegnene i §52 og §53. Unntaka frå skadebotplikta i §52 fjerde ledd gjeld tilsvarande.

Denne normaliserte erstatningen kan være avtalt i de forskjellige typene av avtaler om boligoppføring som loven omfatter. Da gjelder normalerstatningen (avbestillingsgebyret) i stedet for de ganske vanskelige bestemmelsene i §§ 52-53.

Lovbestemmelsen i § 54 har likevel en mulighet for å korrigere avbestillingsgebyr som vil virke urimelig. Dette kan bli komplisert, fordi man må vurdere denne urimeligheten i forhold til den erstatningen som entreprenør og selger har krav på etter §§ 52-53. Spesielt når avbestillingsgebyret er satt til et høyt beløp, kan forbrukeren ønske å vurdere om det virker urimelig. Forbrukeren behøver da ikke å framlegge en full beregning i henhold til §§ 52-53. Det må være tilstrekkelig at forbrukeren kan påvise et misforhold med et påregnelig erstatningsnivå.

Det er også innført i § 54 siste setning, et unntak fra forbrukerens plikt til å betale avbestillingsgebyr. Lovbestemmelsen henviser til unntakene i § 52, 4. ledd. Derfor kan forbrukeren påberope seg flere av den bestemmelsens fritaksgrunner, bl.a. reglene om "kontrollansvar". Se det vi skriver om dette ovenfor i pkt. 2.3.4.

Avbestillingsgebyret kommer i stedet for erstatning. Derfor kan nok entreprenøren i tillegg kreve vederlag for utført arbeid, hvis noe av dette ikke er betalt. Vederlaget er normalt enklere å beregne enn erstatning. Derfor er det ikke det samme behovet for å fastsette gebyr for dette. Men avtaler partene noe slikt, vil nok lovens § 54 kunne anvendes på lignende måte.

 

2.4 Når skal bygget bli ferdig?

Alle byggherrer ser frem til den dagen da bygget skal være ferdig og kan tas i bruk. Det kan imidlertid oppstå en del uklarheter underveis om hvilke frister som gjelder for entreprenørens arbeid. Det er f.eks. ikke alltid avklart når entreprenøren skal sette i gang med arbeidet eller når bygget skal være ferdig.

I § 10 har vi regler for tidspunktene for entreprenørens arbeid.

Lovtekst:

§ 10, 1. ledd:

Entreprenøren skal overholde fristar som er avtalte for overtaking , for fullføring av arbeidet eller delar av det og for heimelsoverføring.

 

 

2.4.1 Avtalte frister skal holdes

Denne bestemmelsen begynner med å slå fast at entreprenøren skal overholde de frister som er avtalt for overtakelse, fullføring av arbeidet og for hjemmelsoverføring. Er det avtalt slike frister, skal altså disse holdes. Dette er nokså selvsagt, men det betyr også at dersom slike frister ikke overholdes, så foreligger det en forsinkelsessituasjon. Hva som skjer da, skal vi se nærmere på i kapittel 3.

Når lovbestemmelsen sier at avtalte frister for overtakelse, fullføring av arbeidet og hjemmelsoverføring skal holdes, så går dette på avslutning av entreprenørens arbeid. Dette har sammenheng med at reglene om forsinkelse er knyttet til avslutningen. Årsaken til det, er at det normalt er avslutningen eller resultatet som er det avgjørende for forbrukeren. Men dersom det også avtales tidspunkt for oppstart av arbeidene, skal naturligvis en slik frist holdes. Forskjellen blir imidlertid at forsinkelsesansvaret da normalt ikke vil gjelde. Forsinkelse blir det først når arbeidene ikke er ferdige innen avtalt frist.

Så selv om en avtalt frist for oppstart av arbeidene skal overholdes, må det normalt foreligge noe mer for at entreprenøren skal komme i ansvar. Lider forbrukeren imidlertid noe økonomisk tap på grunn av for sen oppstart av arbeidene, kan entreprenøren bli erstatningsansvarlig. Likeledes er det mulig at partene avtaler på forhånd at forsinkelsesreglene skal gjelde også for brudd på avtalt tidsfrist for oppstart.

 

 

2.4.2 Fordel med skriftlig avtale om tidsfrister

Det er ikke alltid at det er avtalt klare frister for entreprenørens arbeid. Hvis det ikke foreligger en skriftlig avtale med dato for entreprenørens arbeid, kan partene lett bli uenige. Den ene parten kan ha ment et tidspunkt og den andre oppfattet tidspunktet annerledes. Det vil derfor gjerne være en fordel å fastsette konkrete tidsfrister i en skriftlig avtale. Som vi har sett på tidligere under punkt 2.1, har begge parter rett (etter § 3) til å kreve at avtalen mellom dem settes opp skriftlig. Tidsfrister for entreprenørens arbeid vil være sentralt i en slik avtale. Forbrukeren bør derfor sørge for at avtalen med entreprenøren blir inngått skriftlig og at bestemte tidsfrister blir satt opp. For de mindre entreprenører er det sikkert uvant å inngå avtalene skriftlig, da bransjen har vært preget av lite skriftlighet overfor forbrukere. Men for entreprenører også, vil det være en fordel å ha avklarte forhold.

 

 

2.4.3 Fremdriftsplaner

I et byggeprosjekt av noen størrelse blir det ofte utarbeidet fremdriftsplaner. En fremdriftsplan sier f.eks. når grunnarbeidene skal ta til, når reisverket skal settes opp, når elektriker og rørlegger skal komme inn, osv. I byggebransjen har det vært vanlig oppfatning at slike fremdriftsplaner kun er veiledende og ikke bindende med mindre noe annet er avtalt. Dette vil også være situasjonen i forbrukerforhold. Men dersom forbrukeren hadde grunn til å oppfatte fremdriftsplanen som bindende, skal det antakelig ikke så mye til før det blir betraktet slik at avtale om bindende frister er inngått.

Noen plikt til å utarbeide en fremdriftsplan, har ikke entreprenøren etter loven. Men etter § 10, 2. ledd skal entreprenøren legge opp arbeidet etter samråd med forbrukeren.

Lovtekst:

§ 10, 2. ledd:

Entreprenøren skal i samråd med forbrukaren leggje opp framdrifta av arbeidet slik at det blir teke rimeleg omsyn til medverknad frå forbrukaren og til andre oppgåver som skal utførast i tilknyting til arbeidet.

I stedet for å lovfeste en plikt til å utarbeide fremdriftsplan, har loven heller gitt entreprenøren en plikt til å samarbeide med forbrukeren om fremdriften. Her kan entreprenøren ta hensyn til i hvilken grad forbrukeren medvirker eller engasjerer seg. Entreprenøren kan også ta hensyn til andre oppgaver på bygget og om han må vente på leveranser eller på andre håndverkere.

 

 

2.4.4 Hva når det ikke er avtalt tidsfrister ?

Er det ikke avtalt tidsfrister eller hvis det er uklart hva som er avtalt, må partene først se om det er mulig å bli enige om en bestemt tidsfrist. Ved uenighet, må en eventuell tvist bli løst ut fra en konkret avtaletolkning. Ellers bestemmes det i § 10, 3. ledd at entreprenøren skal ta til med arbeidet så fort som mulig etter at forbrukeren har sagt fra om det.

Lovtekst:

§ 10, 3. ledd:

Er det ikkje avtalt fristar som nemnde i første ledd, skal entreprenøren ta til med arbeidet snarast råd etter at forbrukaren har sagt frå om det. Arbeidet skal deretter utførast med rimeleg framdrift og utan unødig avbrot.

Deretter skal arbeidet utføres med rimelig fremdrift og uten unødig avbrudd. Det sies altså ikke at arbeidet må ta til så fort som mulig etter at avtale er inngått, men det kreves at forbrukeren først sier fra om at arbeidet må ta til. Så der partene ikke har avtalt en frist for oppstart av arbeidene, plikter entreprenøren å sette i gang så snart som mulig etter at forbrukeren har bedt om oppstart.

 

 

2.4.5 Tilleggsfrister - fristforlengelse

I visse situasjoner har entreprenøren krav på fristforlengelse. Det betyr at de opprinnelige frister som partene hadde avtalt, blir forskjøvet. Entreprenørens ytelse blir dermed ikke forsinket, så sant den nye og forlengede fristen overholdes. Reglene for fristforlengelse fremgår av § 11.

Lovtekst:

§11. Tilleggsfrist

Entreprenøren kan krevje lenging av avtalte fristar dersom

a. forbrukaren krev endringar eller tilleggsarbeid som seinkar arbeidet,

b. arbeidet blir seinka fordi forbrukaren eller nokon som forbrukaren svarer for, ikkje medverkar i samsvar med avtalen, eller arbeidet blir seinka på grunn av andre omstende som forbrukaren svarer for, eller

c. arbeidet blir seinka på grunn av ei hindring utanfor entreprenørens kontroll, og det ikkje er rimeleg å vente at entreprenøren kunne ha rekna med hindringa på avtaletida, eller at entreprenøren skal unngå eller overvinne følgjene av hindringa.

Som det fremgår av lovteksten, kan entreprenøren kreve fristforlengelse etter 3 alternativer:

a) Forbrukeren krever endringer eller tilleggsarbeid

Entreprenøren har for det første krav på fristforlengelse dersom forbrukeren krever endringer eller tilleggsarbeid som forsinker arbeidet. Som vi så under punkt 2.3.1, så kan forbrukeren kreve både endringer og tilleggsarbeid. Slike endringer og tillegg vil vanligvis forsinke entreprenørens arbeid i forhold til de opprinnelige planer, og isåfall får entreprenøren nye og forlengede frister å forholde seg til.

b) Arbeidet blir forsinket fordi forbrukeren ikke medvirker slik som forutsatt i avtalen.

Entreprenøren kan kreve tilleggsfrist dersom hans arbeid blir forsinket fordi forbrukeren eller noen som forbrukeren har ansvaret for, ikke medvirker slik som forutsatt i avtalen. Hvis det f.eks. er bestemt i avtalen at forbrukeren selv skal oppføre grunnmuren, vil det påvirke entreprenørens arbeid dersom forbrukeren ikke er ferdig med arbeidet i tide.

Dersom forsinkelsen skyldes manglende medvirkning fra noen av forbrukerens medhjelpere som forbrukeren har kontraktsansvaret for, vil det også gi entreprenøren rett til fristforlengelse. Dette kan f.eks. være forbrukerens konsulenter som er for sene med arbeidstegninger eller tekniske beregninger. Det kan også være sideentreprenører som ikke er ferdige med det arbeidet som entreprenøren skal bygge videre på. Dersom forbrukeren har ansvaret for å skaffe materialer, vil også entreprenøren ha krav på fristforlengelse dersom den forsinkede materialleveransen påvirker hans arbeid.

c) Hindring utenfor entreprenørens kontroll.

Det tredje tilfellet hvor entreprenøren har krav på fristforlengelse, er dersom arbeidet blir forsinket på grunn av en hindring utenfor entreprenørens kontroll. Videre skal det ikke være rimelig å vente at entreprenøren kunne ha regnet med hindringen på avtaletidspunktet eller at entreprenøren skal unngå eller overvinne følgene av hindringen.

Dette tredje alternativet innholdet hele 4 vilkår:

- Det må foreligge en hindring. Det er ikke nødvendig at det er helt fysisk umulig å oppfylle. Det er tilstrekkelig at det blir ekstraordinært tyngende.

- Hindringen må ligge utenfor entreprenørens kontroll. Det er ikke tilstrekkelig at entreprenøren ikke kan klandres for hindringen. Det avgjørende er om hindringen skyldes noe som entreprenøren ikke hadde mulighet til å kunne påvirke. Skjer det f.eks. maskinhavari hos entreprenøren, vil det være en hindring for oppfyllelse. Men det vil bare rent unntaksvis gi krav på fristforlengelse, da maskinkapasiteten og tilstanden i maskinparken er noe som entreprenøren har kontrollen med.

- Situasjonen må også være slik at det ikke er rimelig å vente at entreprenøren skulle ha regnet med hindringen på avtaletidspunktet. Som eksempel kan nevnes at entreprenøren må regne med mye regn og dårlig vær om høsten, men at en orkan vil være utenfor det som er rimelig å regne med.

- Det siste vilkåret er at det ikke er rimelig å vente at entreprenøren skal kunne unngå eller overvinne hindringen eller følgene av denne.

Alle disse 4 vilkårene må være oppfylt for at entreprenøren skal ha krav på tilleggsfrist etter alternativet om hindringer utenfor entreprenørens kontroll. Det er imidlertid ikke skarpe skiller mellom disse vilkårene slik at vurderingen kan gå litt i hverandre.

Fristforlengelse hos underentreprenør.

Det kan være at entreprenøren benytter en underentreprenør til å gjøre deler av arbeidet. Dersom det oppstår forhold som gjør at underentreprenøren har krav på fristforlengelse, er det spørsmål om det også får virkning for entreprenøren.

I § 11, 2. ledd bestemmes det hva som skjer dersom en underentreprenør ville ha hatt krav på fristforlengelse.

Lovtekst

§ 11, 2. ledd :

Blir arbeidet seinka på grunn av ein underentreprenør som etter avtale med entreprenøren skal utføre arbeidet eller delar av det, har entreprenøren krav på tilleggsfrist dersom underentreprenøren ville ha hatt krav på tilleggsfrist etter første ledd.

 

Forhold som gir underentreprenøren fristforlengelse, får dermed samme virkning for entreprenøren.

Hvor lang blir tilleggsfristen?

Utgangspunktet for fristens lengde, er den situasjon som har ført til forsinkelsen.

Lovtekst:

§ 11, 3. ledd:

Fristlenginga etter første ledd skal svare til den seinkinga som dei nemnde omstenda har medført, med tillegg for nødvendig avbrot i arbeidet, og med tillegg eller frådrag for ulemper eller føremoner entreprenøren har hatt av at arbeidet må utskuvast til ei anna årstid.

Det er ikke alltid at forsinkelsen er like lang som den begivenheten som skaper forsinkelsen. F.eks. kan det være at entreprenøren kan gjøre noe annet av arbeidet, selv om en del av arbeidet blir hindret. Men skyldes forsinkelsen f.eks. streik for alle entreprenørens ansatte, vil normalt fristforlengelsen tilsvare streikens lengde. I tillegg kan entreprenøren ha krav på noe tilleggstid for å kompensere nødvendig avbrudd i arbeidet. Dette skyldes at det kan ta tid å komme igang igjen med arbeidet f.eks. med å rigge seg til igjen. Det kan dessuten tas hensyn til om arbeidet blir forskjøvet til en annen årstid enn planlagt. Men dette kan føre både til tillegg og fradrag i fristen. Blir arbeidet forskjøvet til en heldigere årstid, kan fristen bli kortere enn det forsinkelsen isolert sett kan føre til.

Entreprenøren må melde kravet om fristforlengelse

For å få fristforlengelse er det et vilkår at entreprenøren gir melding til forbrukeren om dette så snart som mulig.

Lovtekst:

§ 11, 4. ledd:

Entreprenøren har berre krav på fristlenging etter første ledd dersom melding om kravet er gjeve forbrukaren utan ugrunna opphald etter at entreprenøren vart merksam på det omstendet som gjev krav på lenging.

Gir ikke entreprenøren slik melding i tide, taper han retten til fristforlengelse. Der kravet om

fristforlengelse skyldes at forbrukeren har krevd tillegg eller endringsarbeider og måtte skjønne at dette krevde økning i tidsbruken, antas det at entreprenøren ikke taper retten selv om han ikke sier i fra i tide.

 

 

2.5 Overtakelse og overgang fra entreprenør til byggherre

Så er tidspunktet kommet som alle byggherrer venter på. Bygget er klart for overtakelse. Entreprenøren har nå ferdigstilt sitt arbeid, og forbrukeren er klar for å overta og også flytte inn og ta bygget i bruk.

Overtakelse vil si overlevering av bygget fra entreprenøren til forbrukeren, og overtakelse av bygget kan på mange måter sammenlignes med overlevering av en vare ved kjøp. Overtakelsen av bygget vil også representere et skjæringspunkt mellom partene. Risikoen for bygget går da over fra entreprenøren til forbrukeren. Betalingen, det såkalte sluttoppgjøret, beregnes fra overtakelsen. Overtakelsen har også flere andre viktige rettsvirkninger som vi skal se på etterhvert. Først skal vi se på hvorledes selve overtakelsen skjer.

I § 14 fastsettes det at overtakelse av bygget skal skje ved en såkalt overtakelsesforretning.

Lovtekst:

§ 14, 1. ledd:

Overtaking skjer ved overtakingsforretning.

Ved de større entrepriseavtaler har det vært vanlig i bransjen å holde en formell overtakelses-forretning. Ved mindre entrepriseavtaler og overfor forbrukere har det vært vel så vanlig at denne overgangen fra entreprenør til forbruker har skjedd nokså uformelt. Ikke sjelden er arbeidet overtatt uformelt ved at forbrukeren bare tar bygget i bruk.

Utgangspunktet i loven er at overtakelse skal skje ved overtakelsesforretning og det vil også være den normale ordningen. Men overtakelse kan også skje på annen måte. Er entreprenørens arbeid fullført og forbrukeren har flyttet inn i boligen, anses ytelsen overtatt selv om det ikke er holdt overtakelsesforretning.

Lovtekst:

§ 14, 2. ledd:

Er arbeidet fullført, og forbrukaren har flytta inn i bustaden, er ytinga overteke sjølv om det ikkje er halde overtakingsforretning.

To vilkår må da være oppfylt.

- Arbeidet må være fullført

- Forbrukeren må være flyttet inn

Dersom entreprenøren har meldt arbeidet ferdig og det ikke viser seg riktig, vil ikke bygget anses overtatt selv om forbrukeren har flyttet inn. Det er heller ikke overtakelse om forbrukeren tar arbeidene i bruk på annen måte enn ved innflytting. Dersom forbrukeren f.eks. arbeider videre eller lar en sideentreprenør arbeide videre på de deler av entreprenørens arbeid som er fullført, regnes ikke det som overtakelse.

 

 

2.5.1 Gjennomføring av overtakelsen

Hver av partene har rett til å kalle inn til overtakelsesforretning med syv dagers varsel.

Lovtekst:

§15. 1. ledd

Etter at entreprenøren har meldt frå til forbrukaren om når arbeidet blir fullført, kan kvar av partane med minst sju dagars varsel kalle inn til overtakingsforretning med synfaring av entreprenørens yting.

Arbeidet må være fullført senest når overtakelsesforretningen holdes. Bestemmelsen forutsetter at entreprenøren har gitt beskjed til forbrukeren om når arbeidet vil være fullført.

Det mest vanlige vil nok være at det er entreprenøren som innkaller til overtakelsesforretning, da entreprenøren vil være interessert i å få sitt sluttoppgjør. Men det er altså ikke noe i veien for at det er forbrukeren som innkaller til overtakelsesforretning etter at entreprenøren har meldt fra om enten at arbeidene er ferdige eller gitt et tidspunkt for når de vil være ferdige. Normalt vil entreprenøren i egen interesse gi beskjed om enten at han anser seg ferdig med arbeidene eller når han vil være det for å unngå påstander om forsinkelse. Skulle det ikke komme slik melding fra entreprenøren og forbrukeren på annen måte er blitt kjent med at arbeidene er ferdige, så vil forbrukeren kunne innkalle til overtakelsesforretning selv om det ikke er kommet noe melding fra entreprenøren.

Det kan være at partenes kontrakt har et fast tidspunkt for overtakelse. Da kan ikke entreprenøren kreve å få holde overtakelsesforretning før tiden, men forbrukeren kan selvsagt godta et tidligere overtakelsestidspunkt.

En overtakelsesforretning innebærer at begge parter møter opp og går igjennom arbeidene sammen. Formålet med overtakelsesforretningen er å få oversikt over eventuelle mangler ved bygget. Alle mangler som forbrukeren peker på, bør noteres ned. Det bør føres en protokoll fra befaringen som begge parter undertegner og begge parter bør få sitt eksemplar.

Lovtekst:

§15.4. ledd

Ved overtakingsforretninga bør det førast protokoll som begge partane får eit underskrive eksemplar av.

Overtakelsesforretningen er selvsagt gyldig selv om slik protokoll ikke er ført, men protokollen vil ha stor betydning som bevis for at de mangler som er nevnt i protokollen er blitt gjort gjeldende under overtakelsen. Videre vil protokollen fungere som en nytte liste over mangler som forbrukeren har gjort gjeldende.

Partene bør ta seg god tid under overtakelsesforretningen å gå grundig gjennom bygget. Ser entreprenøren noe som er en mangel, vil det være fornuftig av entreprenøren å notere denne mangelen i protokollen og få den utbedret, i stedet for å vente på at forbrukeren vil påberope seg mangelen senere. Dersom forbrukeren er i tvil om noe er en mangel eller ikke, kan det være fornuftig å få forholdet notert ned i protokollen for så vurdere etter hvert om det er en mangel eller ikke. Forbrukeren kan også benytte overtakelsesforretningen til å få instruksjon eller forklaring på hvorledes byggets tekniske innredninger benyttes og vedlikeholdes.

Dersom forbrukeren ikke er byggekyndig, kan det være fornuftig å ha med seg en annen byggekyndig person til å bistå seg. Det finnes mange byggekyndige konsulenter som påtar seg som oppdrag å bistå forbrukere under overtakelsesforretninger. Det er også mulig for partene å avtale en ordning der overtakelsesforretningen blir styrt av en nøytral fagmann som da engasjeres av begge parter i fellesskap.

Overtakelsesforretning uten den annen part.

Dersom den ene parten ikke møter opp til overtakelsesforretningen, kan den annen part gjennomføre denne alene.

Lovtekst:

§15, 2. ledd

Let den eine parten vere å møte til overtakingsforretning utan gyldig grunn, kan den andre parten gjennomføre overtakingsforretning åleine. Er det forbrukaren som uteblir etter innkalling frå entreprenøren, gjeld dette likevel berre dersom det i skriftleg innkalling er gjort merksam på

a. føresegna i første punktum i leddet her,

b. føresegnene i §30 andre ledd om at manglar som forbrukaren burde ha oppdaga ved overtakingsforretninga, må gjerast gjeldande så snart råd er, og

c. at overtaking har dei verknader som elles er nemnde i §14 tredje ledd.

 

Det hender at en av partene ikke møter opp til overtakelsesforretning og det vil gjerne være i de situasjoner hvor forholdet har skåret seg mellom partene. Loven har da den ordning at den annen part har rett til å gjennomføre overtakelsesforretningen alene. Den parten som da har overtakelsesforretning alene, bør gjennomgå bygget grundig og notere ned alle mangler i en protokoll. Protokollen undertegnes og et eksemplar sendes den annen part.

For å kunne ha overtakelsesforretning alene, må den annen part la være å møte opp uten gyldig grunn. Gyldig grunn til å ikke møte opp kan f.eks. være sykdom eller reisefravær.

For at entreprenøren skal kunne holde overtakelsesforretning alene dersom forbrukeren ikke møter opp, kreves det at han i innkallingen har gjort oppmerksom på følgene av å ikke møte opp. I innkallingen må entreprenøren derfor ha gjort rede for følgende:

- at overtakelsesforretning kan holdes av entreprenøren alene dersom forbrukeren lar være å møte opp uten gyldig grunn

- at mangler som er av den karakter at forbrukeren burde ha oppdaget dem ved en overtakelsesforretning må gjøres gjeldende snarest mulig etter forretningen

- virkningene av overtakelsesforretningen som er

a) at risikoen for arbeidet går over fra entreprenøren til forbrukeren

b) at reklamasjonsfristene tar til å gjelde

c) at entreprenøren får krav på sluttoppgjøret.

Innkallingen til overtakelsesforretning bør være skriftlig, slik at entreprenøren får sikret seg bevis for at han i innkallingen har gjort oppmerksom på de forhold som loven krever.

Nekte overtakelse.

Dersom det foreligger mangler av en viss karakter, kan forbrukeren nekte å overta bygget.

Lovtekst:

§ 15, 3. ledd:

Forbrukaren kan nekte å overta ytinga dersom det ligg føre mangel som gjev rimeleg grunn til nektinga.

Forbrukeren må altså ha en rimelig grunn for å nekte overtakelse. Det vil ikke være hvilke som helst mangler som gir forbrukeren grunn til dette. En må se på hvilke konsekvenser mangelen eller manglene vil ha for bruken av bygget. Ved overtakelse skal som kjent entreprenørens ytelse være ferdigstilt, hvilket normalt vil si at forbrukeren kan flytte inn for beboelse. Medfører mangelen eller manglene ikke uvesentlige ulemper for bruken av boligen/bygget, kan ikke entreprenørens ytelse anses ferdigstilt, og forbrukeren vil dermed kunne nekte overtakelse. Som eksempel kan nevnes dersom det ved overtakelsen viser seg å være feil ved parketten i flere av rommene, slik at disse gulvene må tas opp og legges på nytt. Utbedring av denne mangelen vil medføre en så pass stor ulempe for forbrukerens bruk av bygget at forbrukeren vil kunne nekte overtakelse. Forbrukeren trenger ikke finne seg i å måtte vente med å flytte inn i flere av rommene mens disse utbedres.

Som regel vil det bli påpekt flere mindre mangler ved en overtakelsesforretning. Dersom disse er av en slik art at entreprenøren kan utbedre uten å påvirke forbrukerens innflytting, vil overtakelse ikke kunne nektes.

Når overtakelse nektes, får dette store konsekvenser for entreprenøren. Nektelse betyr at ytelsen ikke anses ferdigstilt. Hvis ferdigstillelsesdatoen da oversittes, vil det foreligge forsinkelse, som gir forbrukeren rett på dagmulkt. Selv om entreprenøren må utbedre manglene, uansett om det skjer før eller etter overtakelse, så får eventuell nektelse av overtakelse konsekvenser for spørsmålet om forsinkelse og dagmulkt. Overtar forbrukeren, anses ytelsen ikke forsinket, Overtas den ikke, oppstår det gjerne en forsinkelse som gir forbrukeren rett på dagmulkt. Av hensyn til denne økonomiske konsekvensen er det dermed kun mangler som påvirker forbrukerens bruk av bygget, som kan gi rett til å nekte overtakelse.

 

 

2.5.2 Rettsvirkningene av overtakelsen

En overtakelsesforretning har flere rettsvirkninger.

Lovtekst:

§14, 3. ledd

Ved overtakinga

a. går vågnaden for ytinga over frå entreprenøren til forbrukaren, jf. §45,

b. tek reklamasjonsfristane til, jf. §30,

c. stansar eventuell dagmulkt, jf. §18,

d. får entreprenøren krav på sluttoppgjer, jf. §46.

a) Risikoen for ytelsen går over fra entreprenøren til forbrukeren.

Før overtakelsen er det entreprenøren som har ansvaret dersom noe uforutsett skulle skje med hans ytelse. Det kan skje skader eller ødeleggelser på arbeidene eller materialene og det hører da inn under entreprenørens risiko. Ved overtakelsen skjer det en risikoovergang slik at det fra det tidspunkt blir forbrukeren som er ansvarlig dersom noe inntreffer med bygget.

b) Ved overtakelsen begynner reklamasjonsfristene å gjelde.

Reklamasjonsfristene behandles nærmere i pkt. 2.5.3 nedenfor. Hovedregelen ved reklamasjon er at disse må gjøres gjeldende innen rimelig tid etter at forbrukeren har oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Ved overtakelsesforretningen skal det være en grundig gjennomgang av bygget. Mangler som da blir eller burde ha vært oppdaget, må derfor gjøres gjeldende enten på overtakelsesforretningen eller så snart som mulig deretter.

c) Eventuell dagmulkt slutter å løpe.

Ordningen med dagmulkt behandles nærmere i pkt. 3.1.3. Dagmulkt er en form for kompensasjon for forsinkelse. I og med at en eventuell forsinkelse varer frem til overtakelsen, så innebærer det at dagmulkt ikke kan kreves for tiden etter overtakelsen.

d) Entreprenøren kan kreve sluttoppgjør.

Entreprenøren er nå ferdig med sitt arbeid og har da krav på motytelsen som er betalingen. Sluttoppgjør behandles nærmere i pkt. 2.6.2.

 

 

2.5.3 Ettårsbefaringen

Etter en viss tid kan det være fornuftig med en ny befaring av bygget. Loven har derfor en bestemmelse om at partene kan kreve en ny befaring ca. ett år etter overtakelsen.

Lovtekst:

§16, 1. ledd

Kvar av partane kan krevje at det blir halde ei synfaring av entreprenørens yting når det er gått om lag eitt år etter overtakinga.

Etter et år har huset vært igjennom alle årstidene og vanligvis vil de fleste mangler ha vist seg innen den tid. For entreprenøren kan det være ønskelig å da ha en ny befaring, for derved unngå at forbrukeren påberoper seg mangler senere. Forbrukeren vil også gjerne ha interesse av slik ny befaring for å avdekke eventuelle resterende mangler.

Loven gir begge parter rett til å kreve at det holdes en befaring ca. et år etter overtakelsen. Ofte vil partenes kontrakt inneholde en bestemmelse om en ettårsbefaring.

Når loven sier ca. et år etter overtakelsen, vil det si at partene ikke kan kreve at den annen part stiller opp akkurat på ett-års dagen. Kravet om befaring blir dermed ikke avskåret dersom det stilles senere enn ett år etter overtakelsen. Ved f.eks. feltutbygginger kan entreprenøren ha behov for å samle ett-års befaringene av hus som ble ferdigstilt med noen måneders mellomrom. Da vil det være greit at entreprenøren ber om ett-års befaring ett år etter at det siste huset ble overtatt. Dette vil medføre at noen av husene får ett-års befaring noe senere enn ett år etter sin overtakelse. Men mer enn noen måneders avvik i forhold til årsdagen bør neppe godtas.

Ett-års befaringen bør holdes på noenlunde samme måte som overtakelsesforretningen ved at partene går grundig igjennom huset og at det settes opp en protokoll fra befaringen. Det kan være fornuftig av forbrukeren å ta med seg en byggekyndig medhjelper på ett-års befaringen også, dersom forbrukeren ikke selv er byggekyndig.

Dersom forbrukeren ikke medvirker til ett-års befaringen etter krav fra entreprenøren, må forbrukeren reklamere på eventuelle mangler så snart råd er, dersom disse ikke skal tapes.

Lovtekst:

§16, 2. ledd

Vert synfaring etter krav frå entreprenøren ikkje gjennomført fordi forbrukaren let vere å medverke, gjeld føresegnene i §30 tredje ledd likevel, dersom forbrukaren i skriftleg melding på førehand er gjort særskilt merksam på dette.

Dette gjelder imidlertid bare dersom entreprenøren har gjort forbrukeren spesielt oppmerksom på dette i en skriftlig melding. Dersom det er entreprenøren som innkaller til ett-års befaring, bør entreprenøren da sende en tilsvarende melding som ved innkallelse til overtakelsesforretning.

 

 

2.5.4 Reklamasjonsfrist og foreldelse

Dersom forbrukeren oppdager mangler ved entreprenørens ytelse, må han reklamere på manglene. Dersom det foreligger en mangel, må entreprenøren rette opp mangelen, normalt ved å utbedre denne. Se nærmere om mangler og utbedring i kapittel 3. Når forbrukeren skal reklamere på en mangel, må dette gjøres innen visse frister.

Lovtekst:

§30, 1. ledd, 1. setning

Forbrukaren mistar retten til å gjere ein mangel gjeldande dersom det ikkje er gjeve melding til entreprenøren om at mangelen blir gjord gjeldande innan rimeleg tid etter at forbrukaren oppdaga eller burde ha oppdaga mangelen.

Hovedregelen er at forbrukeren må reklamere innen rimelig tid etter at forbrukeren oppdager eller bør ha oppdaget mangelen.

Hva er så innen rimelig tid.

Det må nok avgjøres konkret i hvert tilfelle. Bl.a. må en se på hva slags mangel det skal reklameres på. Ved større mangler og spesielt der hvor utbedring haster, må reklamasjon gis temmelig fort. Ved mindre reklamasjoner kan forbrukeren til en viss grad samle opp for så å sende en liste over mindre mangler. Uavhengig av reklamasjonsfristene har forbrukeren alltid en plikt til å avgrense tapet. Det vil si at der skaden eller mangelen blir mer alvorlig ved å vente, så vil forbrukeren selv måtte bære det tap som kunne vært unngått ved raskere reklamasjon.

Det må videre tas høyde for at en forbruker vanligvis ikke er like rask med å reagere som det en næringsdrivende er. Forbrukeren må derfor ha anledning til å bruke litt tid på å områ seg. Det kan være at forbrukeren trenger noe tid til å reagere og finne ut av om det han lurer på, er noe å reklamere på. Det kan også være at forbrukeren trenger å rådføre seg med en byggekyndig før han vil sende en reklamasjon. Slike forhold må godtas, slik at forbrukeren må anses å ha sendt reklamasjon innen rimelig tid, så sant reklamasjonen blir sendt kort tid etter dette.

Utgangspunktet for fristen er tidspunktet da forbrukeren oppdaget mangelen eller burde ha oppdaget den. Heller ikke på dette punktet kan en stille de samme kravene til en forbruker som til en næringsdrivende. Det må aksepteres at det kan ta noe tid før forbrukeren i det hele tatt blir oppmerksom på feilen. Dette kan skje dersom feilen viser seg i rom der forbrukeren sjelden oppholder seg. (F.eks. loft eller kjeller). Det kan også ta noe tid før forbrukeren skjønner at feilen har sin bakgrunn i entreprenørens arbeid.

Hvordan skal en reklamasjon gis?

Det er ingen formelle krav til utformingen av en reklamasjon. Loven krever ikke at reklamasjonen sendes skriftlig, men det er sterkt å anbefale at dette blir gjort. Ved at meldingen sendes skriftlig til entreprenøren, har forbrukeren bevis for at det er reklamert i tide. I den forbindelse er det også å anbefale at meldingen dateres. Ellers er det tilstrekkelig å bare skrive at det reklameres og så nevne hva som er feil. Det er ikke nødvendig at forbrukeren sier noe om hvilke konsekvenser reklamasjonen skal ha, f.eks. om forbrukeren krever utbedring eller erstatning osv.

Meldingen om reklamasjonen kan komme frem for sent. Men er meldingen sendt på forsvarlig måte, og annet ikke framgår, kan forbrukeren gjøre gjeldende at meldingen er gitt i tide, i henhold til lovens § 5.

5 års lengste frist.

Selv om en mangel kan gjøres gjeldende etter hvert som den oppdages så er det en grense oppad. En mangel kan nemlig ikke gjøres gjeldende senere enn fem år etter overtakelsen.

Lovtekst:

§30, 1. ledd, 2. og 3. setning

Ein mangel kan ikkje gjerast gjeldande seinare enn fem år etter overtakinga. Entreprenøren kan likevel ha teke på seg å svare for manglar i lengre tid.

Reklamasjonsfristen på fem år er i samsvar den reklamasjonsfristen som gjelder etter avhendingsloven, håndverkertjenesteloven og ved forbrukerkjøp der tingen er ment å vare vesentlig lengre enn to år. I entrepriseforhold hvor partene er profesjonelle og hvor forhold reguleres etter NS 3430, er lengste frist for reklamasjon tre år. Lengstefristen etter budstadføringslova er dermed i samsvar med annen forbrukerlovgivning, og lenger enn i entrepriseforhold med profesjonelle parter.

Lengstefristen på fem år gjelder fra overtakelsen. I praksis vil dette si datoen på overtakelsesforretningen. Det er ikke noe i veien for at entreprenøren kan ha tatt på seg en lengre reklamasjonstid. Dette kan gjøres ved at kontrakten inneholder en bestemmelse om en lengre reklamasjonstid enn fem år. Det kan også gjøres ved at entreprenøren har gitt enkelte funksjonsgarantier. F.eks. at en eller annen teknisk installasjon gis en garantitid som er mer enn fem år.

Mangler som blir eller burde blitt oppdaget ved overtakelsen.

Mangler som blir eller burde ha vært oppdaget ved overtakelsen, må det reklameres på, enten på overtakelsesforretningen eller så snart råd er.

Lovtekst:

§30, 2. ledd

Vil forbrukaren gjere gjeldande manglar som var eller burde ha vore oppdaga ved overtakinga, må dette gjerast så snart råd er dersom overtakinga skjer ved overtakingsforretning.

Når det i denne bestemmelsen sies "så snart råd er", så kreves det her større hurtighet enn etter hovedregelen om at det må reklameres på mangler innen rimelig tid etter at disse oppdages eller burde blitt oppdaget. Dette betyr at det må reageres hurtigere på mangler som blir eller burde bli oppdaget på overtakelsesforretningen enn på mangler som oppdages senere. Hvor fort det må gå når det skal reklameres "så snart råd er", må vurderes i det konkrete tilfellet. Det bør imidlertid ikke gå mer enn noen dager. Entreprenøren bør i løpet av noen få dager etter at overtakelsesforretning er holdt, kunne regne med at alle mangler som påberopes ved overtakelsen er kommet med i protokollen.

Mangler som blir eller burde blitt oppdaget på ett-års-befaringen.

Samme regel om å reklamere så snart råd er, gjelder også for mangler som blir eller burde blitt oppdaget på ett-års befaringen.

 

Lovtekst:

§30, 3. ledd

Når det blir halde seinare synfaring etter §16, må forbrukaren gjere gjeldande manglar som var eller burde ha vore oppdaga, så snart råd er.

Samme hensyn som for overtakelsesforretning, gjelder for slik ett-års befaring også.

Grov uaktsomhet.

Det er unntak fra bestemmelsen om en lengste frist for reklamasjon på fem år. Dette er dersom mangelen skyldes grov uaktsomhet hos entreprenøren eller noen som entreprenøren svarer for, eller der entreprenøren og hans medhjelpere har opptrådt i strid med hederlighet og god tro.

Lovtekst:

§30, 4. ledd

Entreprenøren kan ikkje gjere gjeldande at det er reklamert for seint etter denne paragrafen, om mangelen kjem av at entreprenøren eller nokon entreprenøren svarer for, har fare fram grovt aktlaust eller i strid med heider og god tru elles.

Denne bestemmelsen er utslag av et vanlig rettsprinsipp om at vanlige frister ikke gjelder der det foreligger grov uaktsomhet eller strid med hederlighet og god tro. Lengste reklamasjonsfrist i et slikt tilfelle vil ikke være fem år, men vil være tilsvarende de vanlige foreldelsesreglene. Som vi skal se i punktet nedenfor, så vil øvre ramme da være 13 år.

Foreldelse.

Reglene om foreldelse av krav gjelder i tillegg til reklamasjonsreglene. Foreldelsesreglene er ikke nevnt i bustadoppføringslova og det kan skape forvirring og uklarheter.

Foreldelse kan inntre til tross for at forbrukeren har reklamert. En melding om reklamasjon er derfor ikke alltid nok for at forbrukeren skal greie å få sin rett. Forbrukeren må også sørge for at foreldelsesfristen blir avbrutt, når han har krav mot entreprenøren. Avbrytelse skjer enten ved at entreprenøren erkjenner sitt ansvar for det reklamerte forholdet, eller ved at forbrukeren tar rettslige skritt, som forliksklage eller stevning.

Foreldelsesfristen for å gå til rettssak om krav fortsetter å løpe når entreprenøren avslår eller ikke gir klart svar. Isåfall må forbrukeren - innen foreldelsesfristens utløp - starte rettssak for å avbryte foreldelsesfristen. Foreldelsen avbrytes ikke bare ved å gi melding om å ha et krav, eller melding om at man ønsker å avbryte foreldelse.

Etter foreldelsesloven er den vanlige foreldelsesfristen tre år. Utgangspunktet for beregning av denne fristen er den dagen da misligholdet inntrer. I saker etter bustadsoppføringslova vil det normalt si at fristen regnes fra overtakelsen.

Foreldelsesfristen begynner også å løpe fra overtagelsen, for de feil og mangler som var skjulte ved overtagelsen, mens som først viste seg etterpå ! I disse tilfellene får imidlertid forbrukeren en tilleggsfrist. Regelen om tilleggsfrist er at når forbrukeren ikke hadde "nødvendig kunnskap" om mangelen, får forbrukeren en tilleggsfrist på ett år fra den dagen da forbrukeren fikk -eller "burde skaffet seg" - slik kunnskap. Foreldelsesloven likestiller den kunnskapen som forbrukeren fikk med den han burde skaffet seg. Forbrukeren må dermed være særlig oppmerksom når det er sannsynlig at det kan være feil og mangler. Da må forbrukeren undersøke nærmere, eventuelt reklamere og foreta seg noe for å avbryte foreldelsesfristen.

Vi har også den særregelen at tre-års fristen ikke kan bli forlenget i mer enn ti år. Dermed er alle krav foreldet senest ( de 10 + de 3 = ) 13 år etter overtakelsen, ifølge foreldelsesbestemmelsene. Denne 13 års-fristen får betydning for reklamasjoner når entreprenøren har vært grovt uaktsom. Ved så alvorlige forsømmelser fra entreprenøren gjelder det ikke en lengste frist på fem år, men derimot en foreldelsesgrense med tretten år som øvre ramme.

Foreldelsesreglene kan i noen tilfeller komme til å virke som en felle for forbrukeren. De kravene som forbrukeren har, kan nemlig bli foreldet før utløpet av den absolutte reklamasjonsfristen på fem år. Det er i de tilfellene der mangelen blir oppdaget innenfor 5 årsfristen, og forbrukeren får riktignok tilleggsfristen på 1 år til de vanlige 3 årene, men forbrukeren rekker likevel ikke å avbryte foreldelsen før denne 1 årsfristen er utløpt ! Her er det lett å gå i vannet, hvis forbrukeren, og eventuelt hans rådgiver, ikke passer nøye på å overholde fristene. Tilsvarende regler gjelder etter avhendingslova og der har folk blitt rammet av foreldelse innenfor 5 årsfristen.

 

 

2.6. Pris og betaling

2.6.1. Avtale og pris - innledning

Lovens utgangspunkt er avtalen mellom partene. Lovens klare hovedregel er at forbrukeren skal betale det vederlaget som følger av avtalen.

Dette kan synes selvsagt, men lovgiver har ønsket å understreke dette fordi det er naturlig og ønskelig at partene regulerer en så viktig faktor som vederlaget i avtalen.

Selv om en muntlig avtale i utgangspunktet er like bindende i norsk rett som en skriftlig avtale, vil det være klart å foretrekke at et så viktig spørsmål som vederlagets størrelse reguleres i skriftlig avtale. Forbrukeren har en rett etter § 3 til å kreve at avtalen blir satt opp skriftlig, og dette bør han kreve.

Det er også verdt å merke seg at avtalefriheten når det gjelder prisfastsettelsen er meget vid, og at det kun unntaksvis er adgang til å komme seg løs fra en ugunstig avtale.

Det er en generell adgang til å endre avtaler med et urimelig innhold etter avtalelovens § 36 jfr. § 37. Pristiltakslovens §2 har også en bestemmelse som forbyr urimelige priser. Imidlertid skal det svært mye til for å kunne påberope seg disse regler.

I en dom fra Høyesterett i 1969, ble entreprenørens honorar redusert på grunn av ineffektivitet fra byggmesteren. Saken gjaldt oppføring av et ferdighus hvor vederlaget skulle fastsettes på grunnlag av medgått tid og materialer - altså regningsarbeid. Byggmesteren hadde ikke tidligere erfaring med å sette opp slike hus, og han brukte svært lang tid med oppsettingen av huset. Retten la til grunn at byggherren ikke var pliktig til å betale meromkostninger som skyldtes uforsvarlige forhold hos byggmesteren, og hans vederlag ble dermed redusert. Byggmesteren hadde fakturert til sammen ca. 1700 timer, og retten mente at han hadde krav på vederlag for ca. 1400 timer, altså en reduksjon på rundt 18%. Det er interessant å merke seg at andre byggmestere oppførte tilsvarende hus på rundt 800 timer. Selv om byggherren hadde fått medhold i retten, måtte han altså betale vesentlig mer enn hva som ellers var vanlig i markedet.

 

 

2.6.2. Fastsettelse av vederlaget - beregning av prisen

Lovens hovedregel om at forbrukeren skal betale det avtalte vederlag er inntatt i § 41, 1. ledd.

Lovtekst:

§ 41, 1. ledd

Forbrukaren skal betale det vederlaget som er avtalt.

 

Avtalen kan regulere fastsettelsen av prisen på flere ulike måter. Dette kan gjøres ved fast pris, ved enhetspriser, og regningsarbeid. Skulle det ikke være avtalt noe om dette, er det fastsettelse av pris etter regningsprinsippet som er lovens løsning, jfr. § 42, 2 ledd.

Lovtekst:

§ 41, 2. ledd

I den mon det ikkje er avtalt kva vederlag entreprenøren har krav på, skal forbrukaren betale eit vederlag som dekkjer nødvendige kostnader og eit rimeleg påslag.

 

Partene kan i avtalen fastsette at prisen skal bestemmes ved å kombinere flere av de nedennevnte metoder. For eksempel kan vederlaget for grunnarbeidene og det vesentlige av øvrige arbeider settes som en fast sum, mens vederlaget for resten fastsettes ved enhetspriser eller timepriser.

Fast pris

I mange tilfeller vil vederlaget være fastsatt til en fast sum for hele entreprenørens ytelse. Dette blir i såfall avgjørende for hva forbrukeren skal betale.

Det finnes flere varianter av dette, som innebærer større eller mindre frihet for entreprenøren.

Partene kan avtale ett kontraktsbeløp og samtidig ta med bestemmelser om regulering av avtalesummen ved endringer i lønninger, priser, og arbeidets omfang. Det er her byggherren/forbrukeren, og ikke entreprenøren, som må bære alle tilleggskostnader som følge av ulike forandringer. Det er vanlig å kalle en slik kontraktsform for sumkontrakt.

En annen variant er såkalt fast-pris kontrakt. Det skal etter en slik avtale ikke finne sted noen justering av kontraktssummen på grunn av endringer i priser eller lønninger. Arbeidets omfang er imidlertid fortsatt byggherrens/forbrukerens risiko.

En tredje variant er fikssum-kontrakten. Entreprenøren blir her stort sett helt bundet opp. Det skal ikke skje noen justeringer i vederlaget på grunn av endrede priser, lønninger, og mengder. Alle de nevnte faktorer, er faste eller fikserte, derav navnet på denne kontraktstypen.

For å inngå en slik avtale, må entreprenøren ha hatt anledning til å vurdere nærmere de mengdeangivelser som er beskrevet. Entreprenøren foretar en såkalt "mengdekontroll". Den foretar han ut fra det prosjekteringsmaterialet han har fått av byggherren, eller byggherrens konsulenter.

De tre ovennevnte varianter kan nok virke noe akademisk i forhold til det som er virkeligheten i dagens marked. Kjøper man ett bolighus under oppføring med grunn, blir man som kjøper presentert for selger/utbyggers vilkår. Man har som kjøper liten adgang til å påvirke disse vilkår. Men bestemmelsene om vederlag i disse kontraktene er bygget på de beregningsmåter som er redegjort for her. Det kan derfor være nyttig å være klar over disse, og sette seg inn i hvilke vilkår som gjelder i den kontrakt man vurderer å skrive under, eller allerede har underskrevet. Mange boligkjøpere har strukket seg meget langt for å få akkurat det huset de lenge har ønsket seg, og det kan da bli en kjedelig overraskelse når entreprenøren plutselig krever 50-100.000,- kroner mer på grunn av en rekke ulike justeringer og tillegg.

 

Fast pris - prisoverslag

Skulle det være tvil mellom partene om det foreligger en fast pris eller kun et prisoverslag, er lovens løsning at entreprenøren må godtgjøre at det oppgitte vederlaget bare er ment som et overslag.

Lovtekst:

§ 41, 4. ledd

Det er entreprenøren som må godtgjere ein påstand om at vederlaget er oppgjeve som eit prisoverslag eller som ei ikkje bindande prisopplysning.

 

Enhetspriser

I tilfeller der det kan være vanskelig å klarlegge arbeidets omfang og fastsette en kontraktssum før kontrakt blir inngått, kan det være fordelaktig å fastsette enhetspriser for kontrakten.

Enhetspriser blir fastsatt til x - antall kroner for eksempel pr. takstol, pr. kvadratmeter fliser, pr. kubikkmeter betong osv.

Poenget er at enhetsprisene ligger fast, mens mengdene kan variere. For hver faktura som sendes må derfor entreprenøren foreta en nøyaktig oppmåling av hva som er levert.

En fastsettelse av prisen etter enhetspriser, hviler naturligvis på visse antagelser om hvor mye som skal leveres. Hvis mengden av det som skal leveres vesentlig overstiger det som entreprenøren burde tatt i betraktning ved kontraktsinngåelse, kan det bli tale om en regulering av enhetsprisene.

Regningsarbeid

Fastsettelse av vederlaget etter regningsprinsippet, er som nevnt lovens regel når ikke noe annet er avtalt. Er arbeidets art og omfang ikke helt klarlagt på tidspunktet for kontraktsinngåelse, kan regningsarbeid være den beste kontraktstypen.

Regningsarbeid innebærer at det ikke er noen avtalt kontraktssum. Entreprenøren har krav på vederlag for sitt tidsforbruk etter medgått tid, og for materialleveransene.

Entreprenøren vil beregne ulike timesatser for de ulike kategorier av arbeidstakere, timepriser for leie av maskiner, stilaser, transport og andre driftsposter.

Når det gjelder materialleveranser, skal entreprenøren selvsagt ha dekket sine utgifter til innkjøp, transport o.l.

Entreprenørens fortjeneste, generalomkostninger, ansvar og risiko i prosjektet skal dekkes av prosentvise påslag på de dokumenterte utgiftene. Dette påslagets størrelse avtales mellom partene. Dette påslaget er gjerne fastsatt som ulike prosentsatser for de ulike kategorier av materialer og leveranser. Entreprenørens fortjeneste vil også i noen grad være innbakt i de ulike timesatsene som benyttes.

Betydningen av prisoverslag

Er det ikke avtalt noen fast pris, blir det spørsmål om betydningen av ulike antydninger og overslag om prisen som entreprenøren har gitt.

Entreprenøren er ikke forpliktet etter loven til gi slike overslag, og etter alminnelige rettsregler er ikke slike anslag bindende for entreprenøren senere.

Lovens regel om prisoverslag er § 41, 3.ledd.

Lovtekst:

§ 41, 3. ledd

Dersom entreprenøren har gjeve eit prisoverslag, skal vederlaget ikkje overstige den oppgjevne summen vesentleg, og høgst med 15 prosent. Denne føresegna gjeld likevel ikkje dersom det uttrykkeleg er avtalt ei anna grense for vederlaget, og heller ikkje i den mon entreprenøren har krav på tilleggsvederlag etter §42 eller §43.

Denne bestemmelsen sier at vederlaget ikke skal overstige summen oppgitt i prisoverslaget vesentlig, og høyst med 15 %.

Loven operer her med to regler - en vesentlighetsregel, og en 15 % regel.

15% - regelen gir et fast holdepunkt, og er enkel å forholde seg til for begge parter.

Vesentlighetsregelen, som er formelt sett hovedregelen, vil således bare være aktuell der 15%’s kravet ikke er oppfylt. Den vurderingen som må foretas her er i høy grad skjønnsmessig, og dermed vanskelig å si generelt om denne regelen vil ha noen særlig betydning ved siden av 15% - regelen.

Partene kan avtale at vederlaget ikke skal overstige overslaget med mer enn en annen prosentsats enn 15%, eller de kan avtale at overslaget ikke kan overskrides med mer enn en bestemt sum.

Det finnes en tilsvarende 15% bestemmelse i håndverkertjenesteloven § 32. Det finnes lite relevant rettspraksis om denne bestemmelsen ennå, men fremtidig praksis om denne bestemmelsen vil ha stor vekt ved tolkningen av den tilsvarende bestemmelse i bustadoppføringslova.

Bruk av prisoverslag påvirker ikke entreprenørens krav på tillegg som følge av endringer og tilleggsarbeid. Skjer det en økning i omfanget av arbeidet, vil ikke entreprenøren være bundet av 15% regelen. Forutsetningen for det prisoverslaget som er gitt faller jo bort nå forbrukeren krever endringer og tillegg.

Ikke tillegg for merverdiavgift uten særskilt avtale

Alle priser som oppgis til forbruker skal inkludere merverdiavgift etter bestemmelsen i § 41, 5. ledd.

Lovtekst:

§ 41, 5. ledd

Vederlaget skal reknast å vere oppgjeve med meirverdiavgift innrekna, om ikkje forbrukaren må ha visst at avgifta ikkje var innrekna.

Denne bestemmelsen er i samsvar med en rekke lignende lover som skal verne om forbrukerens rettigheter.

Hvis forbrukeren må ha visst at avgift ikke var innregnet i prisen, må forbruker betale vederlaget med tillegg av mva.

Vilkåret for forbrukerens kunnskap er her strengt. Det skal meget sterke holdepunkter til for å kunne legge til avgift på et beløp som er oppgitt eksklusive merverdiavgift uten at dette er klart angitt.

Prisstigning må avtales skriftlig

Entreprenøren må ha skriftlig avtale hvis han skal kunne kreve forbrukeren for tilleggsbetaling på grunn av prisstigning i byggeperioden.

Lovtekst:

§ 41, 6. ledd

Entreprenøren har ikkje krav på tillegg for prisstiging utan at det er avtalt skriftleg.

Det er her et vilkår at prisstigning må være avtalt skriftlig i det enkelte tilfelle. Det gjelder prisstigning på materialer, byggelementer, utstyr, innredning o.l. Dessuten gjelder det lønnsstigning til entreprenørens ansatte - enten økt lønn er fastsatt i tariffavtaler eller på annen måte.

Det er neppe holdbart av entreprenøren å påberope generelle henvisninger i kontrakten til standardkontrakter o.l. som inneholder bestemmelser om lønns og prisstigning (ofte forkortet LPS).

For eksempel inneholder NS 3402 en bestemmelse om indeksregulering (dvs. en korrigering av kontraktssummen på basis av en indeks som skal reflektere prisstigning i byggeperioden). En generell henvisning i kontrakten til standardens bestemmelser, er neppe tilstrekkelig grunnlag for å kreve ett slikt tillegg. Man kan da si at vilkåret om regulering for prisstigning ikke er kommet tilstrekkelig klart til uttrykk, slik at det ikke kan anses for avtalt mellom partene.

Det foreligger allerede utkast til nye standardkontrakter som vil være i samsvar med lovens bestemmelser. Av disse nye kontraktene, vil det klart fremgå om indeksregulering er avtalt eller ei.

Vederlag for forberedelser, pristilbud mm.

Lovens § 44 avskjærer entreprenøren fra å kreve vederlag for arbeid fra før kontraktsinngåelse.

Det vil være snakk om arbeide entreprenøren utfører med å utarbeide tegninger, pristilbud o.l. før kontrakt skrives. Det vil kun unntaksvis være adgang for entreprenøren å kreve betaling for dette.

Lovtekst:

§44. Vederlag for førebuing m.m.

 

For utgreiingar, teikningar, utarbeiding av pristilbod og for liknande førebuing før ytinga er bestilt, skal forbrukaren berre betale vederlag dersom det er opplyst eller teke atterhald om det på førehand.

Det er adgang til fravike dette hvis det er tatt forbehold fra entreprenørens side før kontraktsinngåelse. Ved kontraktsunderskrift vil da forbrukeren være bundet av dette forbehold, og entreprenøren vil da ha krav på vederlag for sitt arbeid forut for kontrakten.

Etter omstendighetene kan forbrukeren måtte betale for dette arbeidet, selv om det ikke inngås kontrakt. Dette beror på hvorledes forbeholdet er tatt. Entreprenørens forbehold, og forbrukerens aksept, kan bli tolket slik at vederlag skal betales uansett om det senere inngås avtale eller ei.

 

 

2.6.3. Tillegg/justering av prisen

I hvilken utstrekning kan entreprenøren kreve justering av vederlaget ved endringer og tilleggsarbeid ? Når det gjelder spørsmålet om vi står overfor en endring/tillegg, og forbrukerens adgang til å kreve endringer, vises det til pkt. 2.3. I punkt 2.3.2 har vi allerede behandlet entreprenørens vederlag ved endringsarbeider. Vi skal i dette punktet gå nærmere inn på reglene.

Lovens utgangspunkt når det gjelder adgangen til å justere vederlaget ved endringer og tilleggsarbeid, er avtalen mellom partene.

Den opprinnelige avtalen kan ha bestemmelser som regulerer dette, og/eller partene kan fastsette justeringen av vederlaget i en senere skriftlig avtale når endringer og tillegg er aktuelt.

Lovtekst:

§42. Justering for endringar og tilleggsarbeid

 

Partane kan krevje justering av vederlaget som følgje av endringar og tilleggsarbeid i den mon det følgjer av den opprinnelege avtalen eller er fastsett i særskilt skriftleg avtale om endringane eller tilleggsarbeidet.

 

 

Lovgiver så det som viktig å understreke at spørsmål om tilleggsvederlag for endringer og tilleggsarbeid blir formalisert avtaler i størst mulig utstrekning.

Det er imidlertid i visse tilfeller anledning til å justere vederlaget selv om det ikke er noen opprinnelig avtale eller en senere skriftlig avtale som regulerer spørsmålet. Disse regler er tatt med i loven for å unngå at loven blir til hinder for praktiske løsninger mellom partene, og for å unngå formalisme som kan bli en felle for entreprenøren.

I hvilke tilfeller vederlaget kan justeres uten avtale mellom partene, fremgår av bestemmelsens annet ledd. Metoden for justering i slike tilfeller fremgår av tredje ledd.

Justering i henhold til opprinnelig avtale

Partene kan altså avtale på forhånd hvorledes slik justering skal skje. Denne avtalen kan for eksempel gå ut på at forbrukeren skal betale en fast timepris i tillegg til materialkostnader dersom han krever et tilleggsarbeid.

Hvis partenes opprinnelige avtale fastlegger vederlaget ved enhetspriser, vil det stort sett være praktisk at disse prisene blir lagt til grunn for justeringer i sammenheng med endringer eller tilleggsarbeid. Entreprenøren kan i slike tilfeller imidlertid kreve at justeringen skal skje etter regningsprinsippet etter reglene i 2. og 3. ledd.

Er det avtalt regningsarbeid i den opprinnelige avtalen, vil det samme gjelde for tillegg og endringer.

Justering av vederlaget etter avtale

Når forbrukeren krever endringer og tillegg i medhold av § 9, kan partene samtidig avtale hvorledes vederlaget for den aktuelle endring/tillegg skal fastsettes.

Loven inneholder ingen regler om etter hvilke prinsipper den aktuelle justeringen skal fastsettes. Det er således opp til partene å fastsette dette.

Lovens eneste krav til en slik avtale er at den må inngås skriftlig.

Hvis avtalen mellom partene ikke gjøres skriftlig, justeres vederlaget etter reglene i annet og tredje ledd. Vilkårene i annet ledd vil jo være oppfylt med en muntlig avtale, så det er ved fastsettelsen etter tredje ledd at det kan oppstå forskjeller mellom partenes muntlige avtale og lovens løsning.

Justering av vederlaget uten avtale

Som nevnt ovenfor, er det en viss begrenset adgang til justering av vederlaget selv om det ikke er avtalt en slik rett i den opprinnelig avtalen, og det heller ikke er inngått noen senere avtale om justering.

Lovtekst:

§ 42, 2. ledd

Elles kan justering av avtalt vederlag berre krevjast

a. dersom krav på tillegg eller frådrag er framsett i samband med kravet om endringar eller tilleggsarbeid, eller

b. i den mon den andre parten måtte skjøne at endringane eller tilleggsarbeidet ville føre til eit slikt krav.

Det er to alternativer i denne bestemmelsen. Etter første alternativ, bokstav a), kan justering kreves dersom kravet fremsettes sammen med kravet om endring eller tilleggsarbeid. I forhold til endringer som medfører økte kostnader, må entreprenøren gjøre forbrukeren oppmerksom på at han vil kreve justering. Dette kravet må fremsettes i samband med kravet. Dette betyr at kravet må fremsettes innen rimelig tid etter han mottok forbrukerens krav om tilleggsarbeid. Det vil være rimelig å kreve en reaksjon fra entreprenøren innen et par uker. Uansett må entreprenøren si i fra før tilleggsarbeidene blir påbegynt.

Dersom forbrukeren krever endringer som han mener er kostnadsbesparende, må krav om reduksjon av vederlaget normalt fremsettes samtidig med kravet om endringen.

Selv om dette ikke gjøres, kan forbrukeren bli avhjulpet ved regelen i bokstav b).

Det er ikke noe krav i loven om at krav på justering av vederlaget på grunn av endringer skal fremsettes skriftlig. Imidlertid anbefaler vi på det sterkeste å fremsette slike krav skriftlig for å sikre seg bevis hvis det senere skulle oppstå uenighet.

Etter annet alternativ, bokstav b), kan partene også kreve justering der den annen part måtte skjønne at endringene eller tilleggsarbeidet ville medføre et krav på reduksjon eller tillegg til vederlaget.

Det blir her en noe forskjellig vurdering om det er forbruker som krever reduksjon eller om det er entreprenøren som krever tillegg.

I de tilfeller der det er entreprenøren som krever tillegg, må utgangspunktet være at entreprenøren kunne ha fremsatt krav om justering. Når han ikke har gjort dette, bør forbrukeren kunne innrette seg etter dette. Det skal således ganske mye til for å si at forbrukeren måtte skjønne at endringene og tilleggene ville medføre et slikt krav. Det må således være store tilleggsarbeider, eller andre helt spesielle omstendigheter, for at entreprenøren kan nå frem med kravet sitt.

Er det forbrukeren som fremsetter krav om reduksjon, blir utgangspunktet nærmest motsatt. Entreprenøren er den profesjonelle part, og kravene til hva han må skjønne er langt strengere.

Normalt vil det derfor være grunnlag for å si at entreprenøren måtte skjønne at kravet fra forbruker om endring, ville medføre fradrag i vederlaget for de sparte kostnader.

 

Hvis det er adgang til å justere vederlaget etter ett av alternativene ovenfor, skal justeringen skje etter de prinsipper som er angitt i tredje ledd.

Lovtekst:

§ 42, 3. ledd

Justering av vederlaget etter andre ledd skal skje på grunnlag av nødvendig kostnadsauke eller oppnåeleg innsparing for entreprenøren med tilsvarande endring av entreprenørens påslag.

Loven understreker her at det kun er nødvendige kostnadsøkninger som gir rett til tillegg, og oppnåelige besparelser som kommer til fradrag. Dette er i samsvar med hovedregelen om regningsarbeid i § 41.

I mange tilfeller vil endringen medføre innsparinger på noen poster og tilleggskostnader på andre. Det er i slike tilfeller selvsagt netto-virkningen av endringen som skal legges til grunn for justeringen.

Justering av vederlaget for kostnader forårsaket av forbrukerbyggherren

Lovens § 43 inneholder regler om entreprenørens rett til å kreve tilleggsvederlag for kostnader som ikke skyldes endrings- eller tilleggsarbeider.

Lovtekst:

§43. Tilleggsvederlag i andre tilfelle.

Entreprenøren kan krevje tilleggsvederlag for nødvendige kostnader som kjem av forhold på forbrukarens side, med tilsvarande endring av entreprenørens påslag. Entreprenøren kan likevel ikkje krevje tilleggsvederlag på grunn av manglande medverknad dersom forbrukaren har krav på tilleggsfrist etter §51.

Entreprenøren har etter denne bestemmelsen rett til å kreve tilleggsvederlag som skyldes forhold på forbrukerens side.

Hva som er forhold på forbrukerens side, må avgjøres etter en helt konkret vurdering, der funksjonsfordelingen i kontrakten er det naturlige utgangspunkt for vurderingen. Er det forbrukeren som har engasjert rådgivende ingeniør, er han således i utgangspunktet ansvarlig for entreprenørens ekstrakostnader som skyldes rådgivers forhold, f.eks. forsinkelser med levering av tegninger mm.

 

 

2.6.4. Betaling og overtakelse - risikoen for skade

Arbeid og materialer kan bli skadet eller tapt i løpet av byggetiden. Spørsmålet er om forbrukeren likevel skal betale vederlag for dette. Spørsmålet er regulert i lovens § 45, om risikoen (vågnaden) for ytelsen.

Lovtekst:

§45. Vågnaden for ytinga

Forbrukaren skal ikkje betale for arbeid eller materialar som blir skadde eller går tapt ved ei hending før overtakinga som ikkje kjem av forhold på forbrukarens side. Entreprenøren har òg vågnaden for materialar som forbrukaren har skaffa, dersom dei er overlatne til entreprenøren.

 

Overtagelsestidspunktet er avgjørende for hvem som skal bære ansvaret. Man ser på om skaden/tapet skjedde før eller etter overtagelsen. Vi sier at ved overtagelsen "går risikoen over" på forbrukeren. Overtagelsen har vi skrevet om ovenfor i pkt.2.5.1. "Ansvar" eller "risiko" på entreprenøren innebærer bl.a. at han må utbedre og omgjøre vederlagsfritt. Han må selv bære kostnadene, som oftest også kostnadene til å rive eller fjerne det som er skadet (kanskje med unntak for rent regningsarbeid). Har derimot forbrukeren risikoen, må forbrukeren betale for skadet arbeid og materialer som om de var i henhold til avtalen. Forbrukeren må betale ekstra for utbedring/omgjøring og for alle kostnader som det medfører.

Bestemmelsen i § 45 sier at forbrukeren ikke skal betale for skader på materialer og arbeid som skjer før overtagelsen. Det er entreprenøren som har risikoen for skader på bygget og materialer i perioden frem til overtagelse. Fra denne regelen er det gjort unntak når hendelsen som forvolder skaden, kommer av forhold på forbrukerens side. Ikke bare hendelser som inntreffer hos forbrukeren personlig, men også hendelser hos hans medhjelpere, dvs. hos sideentreprenører, materialleverandører og konsulenter. For hendelser hos disse personene bærer forbrukeren risikoen i forhold til entreprenøren. (Vi skriver mer om funksjons- og risikofordeling i bokens pkt. 1.4.)

Når det gjelder hva som kan være hendelser og skadeårsak, oppstiller ikke loven noen begrensninger. Ingen av de to partssidene, forbrukeren og entreprenøren, har bare risikoen for feil og forsømmelser på sin partsside. De har også risikoen for naturbegivenheter som orkan, flom, utrasing osv. Lovbestemmelsen har ikke noen fritak, verken pga. uforutsette forhold som går under det gamle begrepet "force majeure", eller for hindringer utenfor vedkommendes kontroll e.l. (Entreprisestandarden NS 3430 som ikke skal anvendes av forbrukere, har noen spesielle fritaksgrunner.)

Når det gjelder skader som oppstår etter overtagelse, og som ikke skyldes entreprenøren, er dette forbrukerens risiko. Går huset for eksempel tapt i brann på grunn av lynnedslag, er dette altså kjøpers risiko og problem.

Loven pålegger dessuten entreprenøren risikoen for de materialer som forbrukeren har skaffet og overlatt til entreprenøren. Entreprenøren har risikoen for dette frem til overtagelsen. Dersom de materialer som forbrukeren har skaffet, går tapt, eller blir skadet, og dette ikke kommer av forhold på forbrukerens side, må entreprenøren selv gå til innkjøp av erstatningsmaterialer, reparere e.l. Kostnadene med innkjøp av nye materialer kan ikke entreprenøren kreve at forbrukeren dekker. Forbrukerbyggherren slipper altså å skaffe nye materialer, og han slipper å betale for de materialer som entreprenøren må skaffe.

 

2.6.5. Regning/faktura

Etter loven har forbrukeren rett til å kreve å få en spesifisert regning som grunnlag for betaling av avdrag og sluttoppgjør. Forbrukeren kan altså sette som vilkår at entreprenøren skriver en regning som kan kontrolleres. Dette innebærer en rett til å nekte å betale dersom ikke regningen fyller disse kravene.

Lovtekst:

§48. Rekning, sluttoppgjer og gebyr ( 1. ledd )

Forbrukaren kan setje som vilkår for betaling av avdrag og sluttoppgjer at entreprenøren legg fram rekning som kan kontrollerast. Tillegg for prisstiging, justering av vederlaget etter §42 og tillegg etter §43 skal gå fram særskilt.

 

 

Når det gjelder de krav til spesifikasjon av regningen som forbrukeren kan stille, må vi se på hvorledes avtalen mellom partene regulerer vederlaget til entreprenøren.

Er det avtalt fast pris for arbeidet, og hele vederlaget skal betales etter overtagelse, trenger ikke entreprenøren å redegjøre for hvordan summen fremkommer. Forbrukeren har altså ingen rett til innsyn i entreprenøren kalkyle.

Er det avtalt at vederlaget skal fastsettes på grunnlag av enhetspriser, må det leverte kvantum oppgis. Slike regninger blir ofte meget omfattende, men gir forbrukeren god kontroll.

Har partene avtalt regningsarbeid, er entreprenørens plikt ganske omfattende. Materialkostnader må spesifiseres og timeforbruket må oppgis. Etter omstendighetene kan forbrukeren også ha et krav på å få fremlagt entreprenørens timelister.

Det er videre verdt å merke seg at eventuelle tillegg til vederlaget på grunn av prisstigning, justering på grunn av endring/tillegg etter §42 , og tillegg på grunn av forbrukerens forhold etter §43, skal fremgå særskilt av regningen.

Entreprenøren har heller ikke adgang til å kreve gebyrer av ulik art i tillegg til vederlaget. Slike administrasjonsomkostninger må entreprenøren dekke ved å beregne seg en tilstrekkelig fortjeneste. En tilsvarende regel gjelder i kjøpsforhold, ( kjøpslovens § 45).

Lovtekst:

§48, 4. ledd

Entreprenøren kan ikkje krevje bestillingsgebyr, ordregebyr, ekspedisjonsgebyr, gebyr for skriving av rekning e.l. i tillegg til vederlaget.

Sluttoppgjør

Loven inneholder i §48,2. og 3.ledd regler om virkningene av at entreprenøren har gitt forbrukeren et sluttoppgjør.

Lovtekst:

§48, 2. ledd

Har forbrukaren fått rekning for sluttoppgjer, kan entreprenøren ikkje seinare krevje retting av sluttoppgjeret. Dette gjeld likevel ikkje dersom det er teke særskilt atterhald eller forbrukaren måtte forstå at det var feil i rekninga.

 

 

Begrunnelsen for disse reglene, er at et sluttoppgjør skal være en endelig klargjøring av det økonomiske oppgjøret mellom partene. Det er derfor gitt regler som innskrenker mulighetene for entreprenøren til å gjøre rettelser i sluttoppgjøret.

Hovedregelen er altså at entreprenøren er bundet av det oversendte sluttoppgjør. Unntaket er hvis entreprenøren har tatt et særlig forbehold, eller hvis forbrukeren måtte skjønne at det var feil i regningen.

Forbehold

Hvis entreprenøren tar forbehold om senere rettelser, er realiteten at vi ikke står overfor et sluttoppgjør i lovens rette forstand. Et slikt sluttoppgjør blir å betrakte som et ikke-bindende forslag fra entreprenørens side. Dette betyr jo ikke at en slik oppstilling fra entreprenørens side ikke kan være nyttig i forholdet mellom partene. Når prosjektet er ferdig, er det en rekke forhold som klarlegges. Det økonomiske oppgjøret kan være komplisert, selv om det ikke foreligger noen tvist eller uenighet mellom partene.

Når det er tatt forbehold, og sluttoppgjøret dermed ikke er bindende, vil ikke "sluttoppgjøret" ha noen bindende virkning i forhold til forbrukeren. Regelen, i tredje ledd, om at forbrukeren må komme med innvendinger i løpet av en måned gjelder altså ikke.

Forbrukeren måtte skjønne at sluttoppgjøret var feil

I disse tilfeller kan entreprenøren rette sluttoppgjøret selv etter at det er oversendt forbrukeren. Det er her et krav om at det er forholdsvis åpenbare feil. Lovteksten bruker måtte forstå, og dette betyr at det må være grovt uaktsomt av forbrukeren å ikke skjønne at sluttoppgjøret var feil. Dette betyr at forbrukeren som hovedregel kan stole på at sluttoppgjøret ikke vil bli rettet, hvis han kontrollerer det forholdsvis nøye.

Hvis forbrukeren skjønte at regningen var feil, har entreprenøren alltid rett til å rette. Forbrukeren har her ingen beskyttelsesverdig interesse av å motsette seg retting.

Forbrukerens innsigelser mot sluttoppgjøret

Hovedregelen at sluttoppgjøret er bindende for forbruker, hvis ikke innvendinger er reist innen en måned etter at regningen ble mottatt.

Lovtekst:

§ 48, 3.ledd

Rekning for sluttoppgjer utan atterhald er bindande for forbrukaren dersom innvending ikkje er reist seinast ein månad etter at rekninga er motteken. Dette gjeld likevel ikkje dersom lågare vederlag følgjer av avtalen, eller dersom kravet er urimeleg.

Denne regelen er begrunnet i et prinsipp om at sluttoppgjøret bør være en endelig avklaring i forhold til begge parter.

Denne regelen er parallell til tilsvarende regler i kjøpsloven og håndverkertjenesteloven, som sier at forbrukeren må reklamere på prisen innen rimelig tid.

I sluttoppgjørstilfellene har lovgiver m.a.o. ansett en måned for å være rimelig tid.

Denne fristen medfører at forbrukeren får noe mer konkret å forholde seg til enn rene gjetninger om hva som er rimelig tid i sitt tilfelle. Skal man sjekke sluttoppgjøret nøye, noe som selvsagt anbefales på det sterkeste, er det greit å ha litt tid på seg til å gjøre det grundig.

Unntaket fra denne regelen er når et lavere vederlag følger av avtalen, eller at kravet er urimelig.

Er det avtalt et lavere vederlag, oppstår det med andre ord ingen "bordet fanger"-situasjon

om forbrukeren skulle være uoppmerksom ved sin gjennomgang av sluttoppgjøret.

Ved et urimelig høyt krav fra entreprenøren gjelder heller ikke en-månedsfristen. Det er imidlertid verdt å merke seg at det skal mye til for at kravet må anses for å være urimelig.

I en høyesterettsdom fra 1969, referert ovenfor under 2.5.1., fikk byggherren medhold i en reduksjon i vederlaget, på grunn av entreprenørens enorme timeforbruk ( regningsarbeid var avtalt mellom partene ).

 

 

2.6.6. Betalingstid

Lovens hovedregel om betalingstid, fremgår av § 46. Forbruker skal betale ved påkrav fra entreprenøren etter at overtagelse har funnet sted.

Denne regel er imidlertid ikke så praktisk i de fleste forhold. En bolig av akseptabel standard er kostbar, og det vil derfor normalt være en stor likviditetsmessig belastning for entreprenøren om han ikke skulle få noe oppgjør for sine utlegg og arbeidsinnsats, før etter overtagelsen.

Loven gir derfor en adgang for partene til å avtale avdrags- og forskuddsbetaling. Imidlertid er det her en rekke begrensninger i hva partene kan avtale.

Når avdragsbetaling blir avtalt

Når avtalen mellom partene foreskriver avdragsbetaling og forskuddsbetaling, er slike avtalebestemmelser kun gyldige i de lovbestemte tilfeller. Betalingsordninger som ikke er i samsvar med lovens bestemmelser er ikke gyldige, og forbrukeren er således ikke forpliktet å betale før lovens krav er oppfylt.

Lovtekst:

§47. Forskotsbetaling

Avtale om at forbrukaren skal betale avdrag eller forskot på entreprenørens vederlag, gjeld berre så langt

a. verdien av arbeid som er utført på eigedomen, saman med materialar som er tilførte eigedomen, minst svarer til det som til kvar tid er betalt,

b. det ikkje kviler salspant eller andre hefte på materialar som er innbygde eller tilførte eigedomen, og som skal betalast ved avdraget, og

c. minst ein tiandedel av vederlaget ikkje skal betalast før overtakinga.

 

Det er etter loven ikke adgang til å betale mer i avdrag/forskudd enn verdien av det utførte arbeid og de materialer som er tilført eiendommen.

Det kan for forbruker være vanskelig å anslå verdien av det som er tilført eiendommen. Lovens regel sier at avdraget eller forskuddet minst skal svare til verdien av utført arbeid og tilførte materialer. Hvor mye beskyttelse som ligger i dette for forbruker, er uvisst. Hva verdien på bygget er på et gitt tidspunkt i byggeprosessen vil jo være vanskelig å fastslå. Dette blir nok derfor en regel med et ikke ubetydelig slingringsmonn for entreprenørene.

Eiendomsrett til materialer - salgspant

Når det gjelder de tilførte materialene som betales ved avdraget/forskuddet, er det en forutsetning for adgangen til betalingen, at forbrukeren dermed blir eier av materialene.

Lovens regel er derfor at det ikke skal hefte salgspant eller andre heftelser i materialene som betales ved avdraget.

Skulle det hefte salgspant ( eller eiendomsrettsforbehold ) på materialene som er levert byggeplassen, risikerer byggherren at materialleverandøren kommer å henter varene i medhold av salgspantet hvis entreprenøren ikke har betalt.

I slik situasjon, vil byggherren ofte kunne påberope seg reglene i lov om godtro-erverv av løsøre. Har han betalt de leverte materialer i god tro, faller salgspantet i varene bort. Panthaver kan ikke lenger kreve varene tilbakelevert.

Hvis forbrukeren har kunnskap om salgspantet, kan han ikke påberope seg reglene i god-tro ervervs loven. Salgspant i byggevarer vil imidlertid også bortfalle når de bygges inn i huset etter bestemmelser i panteloven. For varer som varmtvannberedere o.l. kan det hefte usikkerhet. De bygges jo oftest ikke inn i huset, de settes kun på plass og kobles til. Det vil da ofte være adgang til ta varene tilbake i medhold av salgspantet. Forbrukeren vil da være i pressituasjon, der han må betale for å unngå at f.eks varmtvannsberederen blir tatt tilbake.

 

For unngå slike situasjoner som beskrevet ovenfor, har lovgiver oppstilt et krav om at det ikke skal hefte salgspant i leverte varer og materialer som betales ved forskudd eller avdrag. Det er verdt å merke seg at disse regler ikke medfører ugyldighet for salgspantet. Kjenner kjøperen til at det hefter salgspant på de varer som er levert, bør en tilsvarende del av betalingen holdes tilbake.

Gjenstående tiendel

I lovens første ledd bokstav c, er det i tillegg en regel om at det skal gjenstå en tiendel av vederlaget frem til overtagelse. Byggherren kan m.a.o ikke pålegges å betale mer enn 90% av vederlaget før overtakelse. Byggherren vil således ha ett visst pressmiddel i behold overfor entreprenøren.

Lovtekst:

§ 47, 1. ledd, bokstav c.

c. minst ein tiandedel av vederlaget ikkje skal betalast før overtakinga.

 

En lignende regel kjennes fra entreprisestandardene. Der brukes uttrykket "innestående" om slike beløp. Systemet i disse standardene er imidlertid noe annerledes. Etter entreprise-standardenes regler kan entreprenøren ikke kreve fullt avdrag før han har opparbeidet en såkalt innestående sum. Den første, eller de første avdragene blir derfor noe lavere en verdien av det utførte arbeidet. Etter bustadoppføringslova er systemet med hensikt laget mye enklere. Entreprenøren har adgang til å kreve fullt avdrag fra begynnelsen, såfremt avdraget ikke er høyere enn verdien av det utførte arbeid (1. ledd, bokstav a.). Regelen om gjenstående tiendel sier altså ikke noe om hvorledes denne tiendelen skal "opparbeides". Entreprenøren står her friere etter loven, enn etter entreprisestandardene. Lovens eneste krav på dette punktet, er at det ikke skal betales mer enn 90% av vederlaget før overtagelse.

Spesielt om avtaler som omfatter rett til grunn

Ved avtaler som omfatter rett til grunn, er det særregler i annet ledd som er verdt å merke seg.

Lovtekst:

§ 47, 2. ledd

Ved avtalar som omfattar rett til grunn (§1 første ledd bokstav b), kan det berre avtalast forskotsbetaling etter første ledd dersom betalinga skal skje etter at forbrukaren har fått overført heimelen til eigedomen utan andre hefte enn dei som forbrukaren skal overta, eller det er stilt garanti som nemnd i tredje ledd.

Det blir her en annen situasjon enn når byggherren selv eier grunnen (tomten) fra før. Eier byggherren grunnen, blir han eier av det utførte produkt etter hvert som det tar form. Byggherren har med andre ord en forholdsvis trygg posisjon hvis entreprenøren skulle gå konkurs. Entreprenørens konkursbo kan ikke legge beslag på huset slik det står ved konkursåpning.

Omfatter avtalen derimot både oppføringen av huset og kjøp/overføring av rett til grunnen, har kjøper ikke noe vern overfor entreprenørens konkursbo før han har fått tinglyst hjemmelen til eiendommen. Forbrukeren står rettslig sett meget svakt i en slik situasjon. Konkursboet har rett til å ta beslag i eiendommen og bygget. Eiendommen vil da inngå i boet, og boet kan selge eiendommen med det uferdige huset til noen andre. Byggherren vil kun ha status som de øvrige alminnelig kreditorer i konkursboet. Som kjent er dividenden i de fleste konkursboer temmelig liten, hvis det i det hele tatt blir noe.

På grunn av disse regler, er loven meget restriktiv med å tillate forskuddsbetaling før hjemmelsoverføring er skjedd. Den eneste muligheten for forskuddsbetaling, er at entreprenøren stiller en selvskyldnergaranti fra en bank eller annen finansinstitusjon til sikkerhet for forbrukerens betaling.

Garantistillelse fra entreprenør til sikkerhet for forskuddsbetaling

Lovtekst:

§ 47, 3. ledd

Sjølv om vilkåra i første ledd bokstav a og b ikkje er oppfylte, kan det avtalast at forbrukaren skal betale avdrag mot sjølvskuldgaranti frå ein finansinstitusjon som har rett til å tilby slik teneste i Noreg. §12 fjerde ledd gjeld tilsvarande.

Stilles det slik sikkerhet, kan reglene om samsvar mellom betaling og verdi i 1. ledd, a, og forbudet mot salgspant i 1. ledd, b, også fravikes. De mothensyn som normalt gjør seg gjeldene er her av mindre betydning. Risikoen for forbruker når det stilles slik garanti, er svært liten. Banken blir ved en slik sikkerhetsstillelse ansvarlig i samme utstrekning som entreprenøren.

Det kan imidlertid ikke gyldig avtales at hele vederlaget skal betales før overtagelse mot garantistillelse. Regelen i første ledd bokstav c om et gjenstående beløp på 10% er en absolutt regel, og den kan ikke fravikes ved avtale.

 

Det er verdt å merke seg at en sikkerhetsstillelse etter disse reglene kommer i tillegg til den garanti som entreprenøren skal stille etter lovens § 12.

Når avdragsbetaling ikke er avtalt

I de tilfeller at avtalen ikke inneholder bestemmelser om avdragsbetaling, eller intet er sagt, er lovens regel at forbrukeren skal betale ved påkrav etter overtagelse.

Dette betyr at forbrukeren ikke er forpliktet til å betale før entreprenøren krever det etter at overtagelse har funnet sted. Denne ordningen er meget fordelaktig for forbruker, da man slipper å betale før entreprenørens ytelse er levert.

Lovtekst:

§46. Betalingstid

Er ikkje betalingstida avtalt, skal forbrukaren betale når entreprenøren krev det etter overtaking. Ved avtalar som omfattar rett til grunn (§1 første ledd bokstav b), kan entreprenøren berre krevje betaling mot heimelsoverføring.

Skulle forbrukeren ha innvendinger mot kvaliteten på det som er levert eller noe annet, kan han holde tilbake sin betaling i medhold av §31 for å sikre seg at kravet på grunn av mangelen blir dekket. Forbrukeren har her selv kontroll over de tilbakeholdte midler, og han slipper å deponere det omtvistede beløp etter regelen i § 49.

 

Ved avtaler som omfatter rett til grunnen er det et krav om at hjemmelen må overføres senest samtidig som betaling skjer. Begrunnelsen for denne regelen er den samme som ved tilsvarende regel om adgangen til å avtale forskudd/avdrag som er drøftet ovenfor.

 

 

2.6.7. Sikkerhet for betaling - garanti

Loven har ingen regler som pålegger forbrukeren å stille garanti, eller annen sikkerhet, for sin ytelse (betalingen). Det gjelder altså ingen regel for forbrukeren tilsvarende den som gjelder for entreprenør i § 12.

Lovens § 46, 2 ledd fastslår at det kan avtales at forbrukeren skal stille garanti for betalingen.

Lovtekst:

§ 46, 2. ledd

Det kan avtalast at forbrukaren skal stille garanti eller gje trygd på annan måte for rett betaling. Blir ikkje trygd gjeven i samsvar med avtalen, skal dette reknast likt med manglande betaling.

For entreprenøren er det selvsagt en fordel med en slik sikkerhetsstillelse, og visse entreprenører og husleverandører stiller nesten alltid slike vilkår.

Rent praktisk kan en slik garantistillelse gjøres på flere måter. Forbrukeren kan selvsagt stille selvskyldnergaranti fra bank eller annen finansinstitusjon. Dette er ikke en vanlig løsning for forbrukere. En mer vanlig variant, er at forbrukeren oppretter en egen konto som er sperret til fordel for entreprenør.

I de fleste tilfeller lånefinansierer forbrukerbyggherren boligen. Ved byggelån vil banken bekrefte skriftlig ved et såkalt finansieringsbevis at byggelån er innvilget med et beløp som tilsvarer kontraktsummen, eventuelt med tillegg av forventet prisstigning hvis slik regulering er avtalt. I finansieringsbeviset fremgår det at beløpet ikke vil bli utbetalt til andre enn entreprenøren, og at utbetaling kun vil skje på forbrukerens anvisning.

Hvis forbrukeren ikke stiller slik garanti som avtalen foreskriver, er dette likestilt med manglende betaling, med de konsekvenser det medfører.

 

 

2.7 Deponering av omtvistet vederlag

Ved tvist om sluttoppgjøret, vil entreprenøren ofte forsøke å sikre seg at sluttoppgjøret blir betalt før forbrukerbyggherren kan ta bygget i bruk. En entreprenør som ikke ønsker å slippe til forbrukerbyggherren før alt er betalt, vil skape et sterkt oppfyllelsespress på forbrukeren. Entreprenørens begrunnelse for å nekte forbrukeren å slippe til, er at det fra entreprenørens synsvinkel ofte kan vise seg vanskelig å inndrive restsummen når huset er overtatt og innflyttet.

Imidlertid er det antatt i rettspraksis at entreprenøren ikke har noen alminnelig tilbakeholdsrett i bygget. (Høyesterettsdom i Norsk Rettstidende 1992, side 770). Det er tvilsomt om entreprenøren kan sies å "inneha bygget" på en slik måte at han kan nekte forbrukerbyggherren tilgang.

Det er derfor vanlig å ta med bestemmelser i avtalen om at sluttoppgjøret må betales fullt ut før forbrukeren får tilgang til bygget. For eksempel kan entreprenøren ta med en bestemmelse som sier at nøklene til huset kun vil bli utlevert mot bevis for innbetalt sluttoppgjør. I tilfeller der forbrukeren mener at det hefter en rekke feil ved huset som må utbedres, noe som entreprenøren bestrider, kommer forbrukerbyggherren i en pressituasjon. Han ønsker å holde tilbake en del av betalingen i sluttoppgjøret for å sikre seg at manglene vil bli utbedret, men entreprenøren vil ikke utlevere nøklene med mindre sluttoppgjøret betales fullt ut. En slik avtalebestemmelse om utlevering av nøkler mot full betaling, setter forbrukerbyggherren i en skikkelig pressituasjon som muligens enkelte entreprenører vil forsøke å utnytte.

For disse tilfeller, der det er avtalebestemmelser som sier at sluttoppgjøret må være betalt før overtagelse eller hjemmelsoverføring, er det i loven innført en deponeringsordning. Denne ordningen kan ikke avtales bort av partene; bestemmelsen er med andre ord ufravikelig.

Lovtekst:

§ 49, 1. ledd, Deponering av omtvista vederlag

Er det avtalt at sluttoppgjeret skal vere betalt før overtaking eller før heimelsoverføring, og noko av vederlaget er omtvista, skal betalinga likevel reknast for å vere skjedd dersom den omtvista delen er deponert etter føresegnene i andre og tredje ledd og resten er betalt.

Denne ordningen er innført fordi lovgiver mener det er for strengt å kreve at forbrukeren innbetaler hele sluttoppgjøret når dette er omtvistet.

Hvis avtalen mellom partene sier at sluttoppgjøret må være betalt før overtagelse eller før hjemmelsoverføring, kan forbrukeren kreve å få deponere den omtvistede delen av sluttoppgjøret etter reglene i § 49.

Hvis reglene om deponering følges, og forbrukeren deponerer den omtvistede del av vederlaget, kan ikke entreprenøren hindre at forbrukeren overtar bygget. Betalingen skal for så vidt regnes for å ha skjedd når deponering foretas. Dersom avtalen sier at sluttoppgjøret må være betalt før hjemmelsoverføring, plikter derfor entreprenøren å medvirke til at hjemmelsoverføring skjer når den omtvistede del av vederlaget blir deponert. Entreprenøren kan verken la være å utbedre de uomtvistede mangler eller heve avtalen.

Det er viktig å merke seg at det kun er den omtvistede del av sluttoppgjøret som kan deponeres. Forbrukeren plikter å betale til entreprenøren den del av sluttoppgjøret som ikke er omtvistet.

Den nærmere fremgangsmåten ved deponering, fremgår av § 49, 2. og 3.ledd.

Lovtekst:

§ 49, 2. og 3. ledd

Deponering skal skje ved å setje pengesummen inn på ein konto i ein finansinstitusjon som har rett til å tilby slik teneste i Noreg. Pengane, renter medrekna, skal berre kunne disponerast av forbrukaren og entreprenøren i lag. Finansinstitusjonen skal likevel utbetale frå kontoen i samsvar med rettskraftig dom eller anna avgjerd som har verknad som rettskraftig dom.

Er det sett vilkår om deponering av ein større sum enn entreprenøren har krav på, kan forbrukaren krevje rente og skadebot for rentetap etter lov av 17. desember 1976 nr. 100 om forsinket betaling m.m. frå deponeringstidspunktet for den overskytande delen. Renteinntekt på den tilsvarande delen av den deponerte summen skal gå til frådrag i kravet. Om forbrukarens plikt til å betale rente og skadebot for rentetap gjeld §59.

 

Rent praktisk skjer deponeringen ved at den omtvistede del av vederlaget settes inn på konto i en bank. Pengene på denne kontoen kan kun disponeres av partene i fellesskap. Utbetaling kan også kreves av den av partene som har en rettskraftig dom i sin favør.

Hvis det viser seg at forbrukeren har deponert for mye av sluttoppgjøret, må entreprenøren betale morarente ( rente ved forsinket betaling ) av det beløpet som ikke skulle vært deponert. Den renteinntekten det er blitt på denne delen av beløpet på bankkontoen, går til fradrag når forbrukeren får denne renten.

Selv om forbrukeren har deponert beløpet, kan entreprenøren kreve morarente for forsinket betaling. Men bare hvis det viser seg at entreprenøren hadde rett til å få betalingen. Også da går renteinntekten på bankkontoen til fradrag, slik at entreprenøren ikke får dobbelt opp for denne delen av renten.

Loven pålegger ikke entreprenøren å utbedre de omtvistede manglene bare fordi forbrukeren har foretatt deponering. Vi kan si at entreprenøren her ikke har en såkalt "hoppeplikt": det vil si at han behøver ikke å "hoppe" eller gjøre den omtvistede utbedringen, så lenge tvisten om dette ennå ikke er løst. Hvordan forbrukeren kan gå fram når tvist oppstår, skriver vi om i bokens pkt. 3.6.

 

2.8 Medvirkning fra forbrukerens side

I tillegg til å betale har forbrukeren som byggherre også andre oppgaver. Vi sier at han skal medvirke til byggeprosessen. Dette kan vi kalle "funksjonsfordelingen" mellom de ulike parter som er involvert i byggeprosjekter. Funksjonsfordelingen i et byggeprosjekt har vi skrevet om foran i pkt. 1.4.

Denne medvirkningen fra forbrukerens side, er i de vanlige entrepriseavtaler bl.a. å levere tegningene, eventuelt også beskrivelser og beregninger (fra forbrukerens konsulent). Ved entrepriseformen totalentreprise er det imidlertid entreprenøren som skaffer dette. De ulike entrepriseformene kan du lese mer om foran under bokens pkt. 1.2 5.

Noen ganger går medvirkningen ut på at forbrukeren leverer materialer -eventuelt hele byggesettet for et typehus. Eller det kan være at forbrukeren selv skal utføre en del av byggearbeidet, f.eks. grunnmuren.

I de avtaleforholdene der det er flere entreprenører inne, ses de andre entreprenørene som forbrukerens hjelpere, og forbrukerens ansvar, i forhold til den ene entreprenøren. Ytelsene fra disse sideentreprenørene er da en del av forbrukerens medvirkning til byggeprosessen.

Dessuten skal forbrukeren medvirke ved å ta stilling til de spørsmål som oppstår underveis i byggesaken. Et eksempel er: grunnforholdene på tomten viser seg å være annerledes enn forutsatt, og entreprenøren spør om forbrukeren vil ha den ene eller den andre løsningen av problemet.

Forbrukeren har derfor en såkalt medvirkningsplikt som er regulert i lovens § 50.

Lovtekst:

§50. Forbrukarens medverknad

Skal forbrukaren eller nokon forbrukaren svarer for, levere teikningar, skaffe materialar eller medverke på anna vis, skal medverknaden ytast til den tida som er avtalt, og elles til slik tid at det blir teke rimeleg omsyn til utføringa av entreprenørens arbeid.

Denne bestemmelsen fastslår at forbrukeren må medvirke til avtalt tid. Forbruker og entreprenør kan ha særskilt avtalt tidspunkter for når forbrukeren skal levere tegninger, materialer, sideentreprenørers ytelser o.l. Da må disse tidspunktene bli overholdt. Ellers ville det bli vanskelig for den entreprenøren som blir rammet, å planlegge og utføre sine arbeider på en rasjonell måte. Når bestemte tidspunkter ikke er avtalt, har loven en regel om at forbrukeren må ta rimelig hensyn til entreprenørens utførelse av sitt arbeid. Det skal altså ikke være noen sovepute for forbrukeren at ikke bestemte tidspunkter er avtalt.

Forbrukeren kan avtale særskilt for det tilfelle at konsulent, sideentreprenør eller materialleverandør blir forsinket. Avtalen kan være at entreprenøren ikke skal kunne gjøre gjeldende annet forsinkelsesansvar mot forbrukeren, enn det som forbrukeren kan gjøre gjeldende overfor disse. Vi snakker da om not- og fjær-bestemmelser ("back to back"), dvs at risiko og ansvar i avtalene legges tett inntil hverandre. Dette er nesten bare aktuelt der entreprenøren kjenner og har tillit til sideentreprenør eller konsulent. Men selvom en så gunstig avtale for forbrukeren er blitt inngått, må likevel forbrukeren ta rimelige hensyn til entreprenøren. Forbrukeren personlig skal ikke somle unødvendig. Og han skal ikke la være å purre på den konsulent eller sideentreprenør som somler eller tar sine forpliktelser for lettvint.

___________________________________________________________________________

OPPSUMMERING AV KAPITTEL 2 !

 

Ved gjennomføringen av et vanlig byggeprosjekt skal du være oppmerksom på at:

• selv om loven regulerer det meste av forholdet mellom partene, så er det nødvendig med en individuell avtale ved siden av. Denne bør være skriftlig

• den som påtar seg entreprenøroppgaver som næringsdrivende, skal ha de nødvendige kvalifikasjoner

Entreprenørens ytelser;

• arbeidet skal utføres så godt som det fagfolk vanligvis regner som normal god utførelse.

• entreprenøren skal også ivareta hensynet til miljøet. Dette gjelder både innemiljøet og det ytre miljøet ved boligen

• entreprenøren har plikt til å ivareta forbrukerens interesser. I dette ligger at det etableres et samarbeid mellom partene hvor entreprenøren veileder og forbrukeren velger

• entreprenøren har en plikt til å fraråde forbrukeren å velge uheldige løsninger.

• de materialene som entreprenøren holder, skal ha vanlig god kvalitet, med mindre annen kvalitet er avtalt

• entreprenøren skal stille garanti i alle byggekontrakter hvor vederlaget overstiger 2G (kr. 85.000,-)

• inntil forbrukeren har fått dokumentasjon på at garanti er stillet, kan han holde tilbake hele sitt vederlag

• det stilles tilleggskrav til entreprenøren ved to typer avtaler;

1) dersom entreprenøren står for både prosjektering og oppføring

2) ved avtaler som omfatter tomten

• tilleggskravene går i korthet ut på at det kreves en komplett ytelse fra entreprenøren

• forbrukeren kan kreve tillegg og endringer i arbeidet i visse tilfeller

• vederlaget justeres når det er endringer og tilleggsarbeid

• entreprenøren kan i noen tilfeller nekte å utføre endringer eller tilleggsarbeid

• forbrukeren har rett til å avbestille entreprenørens ytelse helt eller delvis så lenge det skjer før overtagelsen, mot å holde entreprenøren skadesløs

• avtalte frister for oppstart, overtakelse, fullføring av arbeidet og hjemmelsoverføring skal holdes. Hvis ikke kan det medføre erstatningsansvar

• i visse situasjoner har entreprenøren krav på tilleggsfrister;

1) forbrukeren krever endringer eller tilleggsarbeider

2) arbeidet blir forsinket fordi forbrukeren ikke medvirker slik som forutsatt

3)hindringen ligger utenfor entreprenørens kontroll

• fristforlengelse skal tilsvare forsinkelsen

• entreprenøren har ikke plikt til å sette opp fremdriftsplan, men han har en plikt til å legge opp arbeidet etter samråd med forbrukeren

Overtakelse, reklamasjon og foreldelse;

• overtakelse av bygget skal skje ved en såkalt overtakelsesforretning

• dersom entreprenørens arbeid er ferdig og forbrukeren flytter inn i huset, regnes overtakelse for å være skjedd selv uten overtakelsesforretning

• en overtakelsesforretning innebærer at begge parter møter opp og gjennomgår arbeidet sammen

• en overtakelsesforretning har flere rettsvirkninger;

1) risikoen for ytelsen går over fra entreprenøren til forbrukeren

2) reklamasjonsfristene begynner å gjelde

3) evt. dagmulkt slutter å løpe

4) entreprenøren kan kreve sluttoppgjør

• ettårsbefaring bør holdes på noenlunde samme måte som overtakelsesforretningen

• når mangler oppdages eller de burde ha blitt oppdaget, må forbrukeren reklamere innen rimelig tid. Vi anbefaler å reklamere skriftlig

• mangler som avdekkes på overtakelsesforretningen, må det reklameres over "så snart råd er"

• en mangel kan ikke gjøres gjeldende senere enn fem år etter overtakelsen.

• reglene om foreldelse av krav løper parallelt med reklamasjonsfristen. Den vanlige foreldelsesregel er tre år. Reklamasjon avbryter ikke foreldelsen av kravet.

Pris og betaling;

• lovens hovedregel er at forbrukeren skal betale det vederlaget som følger av avtalen

• avtalen kan regulere fastsettelse av prisen på flere ulike måter;

1) ved fast pris (en fast sum for hele entreprenørens ytelse)

2) ved enhetspriser (enhetsprisene ligger fast, mens mengdene kan variere)

3) ved regningsarbeid (fastsettelse av vederlaget etter regningsprinsippet)

• dersom det er gitt prisoverslag, skal ikke vederlaget overstige den angitte sum med mer enn 15 %

• alle priser som oppgis til forbruker skal inkludere merverdiavgift

• dersom entreprenøren skal kunne kreve prisstigning, må dette avtales skriftlig

• forbruker skal betale ved påkrav fra entreprenøren etter at overtakelse har funnet sted, såfremt partene ikke har avtalt avdrags- og forskuddsbetaling

• byggherren kan aldri pålegges å betale mer enn 90 % av vederlaget i tiden før overtakelse

• ved avtaler som omfatter oppføring av bolig og kjøp av tomt, kan forskuddsbetaling før hjemmelsoverføring bare tillates dersom entreprenøren stiller garanti til sikkerhet for forskuddsbetalingen

• loven pålegger ikke forbrukeren å stille sikkerhet for sin ytelse (betalingen), men slik sikkerhetsstillelse kan avtales mellom partene

• forbrukeren har rett til å kreve å få en spesifisert regning som grunnlag for betaling av avdrag og sluttoppgjør

• entreprenøren er bundet av det oversendte sluttoppgjør, hvis ikke

1) han har tatt et særlig forbehold for dette

2) forbrukeren måtte skjønne at det var feil i regningen

• sluttoppgjøret er bindende for forbruker dersom innvendinger ikke er fremsatt innen en måned etter at regningen ble mottatt

___________________________________________________________________________

 

 

felles/bok/kap2

Startside ] Opp ] [Søk]

Copyright © 2002 Øyvind Haugland
Sist endret:  13 januar 2019
 

  Interested in this stuff? Please write to:
 

HTML Counter            stats counter